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二手房交易涉税指引


来源于:中山日报 2009年7月21日 第 5210 期 A8版  
    涉及的地方税(费)
    ●(一)营业税
    纳税人转让土地使用权,对转让方根据转让土地使用权的营业额依“转让无形资产”税目按5%税率征收营业税;纳税人转让房产 (含建筑物连同土地使用权一并转让)的,对转让方根据转让房产的营业额依“销售不动产”税目按5%税率征收营业税。相关规定如下:
    1、纳税人转让其购置的不动产或受让的土地使用权,以全部的收入(即销售价格)减去不动产或土地使用权的购置或受让原价(即购买价格)后的余额作为营业税计税营业额。营业额减除项目必须凭合法有效的凭证。
    纳税人以接受出让的方式取得土地使用权后再行转让,在计算营业税计税营业额的减除金额时,须提供由财政部门监制的收据,可减除的部分仅限于注明“土地出让金”(或“土地出让地价款”)项目所列的金额。
    2、自2009年1月1 日至12月31日,对个人购买普通住房不足2年转手交易的,销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人购买普通住房超过2年(含2年)转手交易的,销售时免征营业税;对个人购买非普通住房不足2 年转手交易的,销售时按其售房收入全额征收营业税;个人购买非普通住房超过2年 (含2年)转手交易的,销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。
    3、对个人销售自建自用住房,城区住房用地面积50 平方米以内的部分,镇区住房用地面积60平方米以内的部分,免征营业税,超过部分照章征收营业税。个人销售自建自用住房的,凭房产证确定是否属自建自用住房。超面积部分应征营业税计算办法如下:
    销售超过用地标准部分住房应征的营业税=住房总售价×(超过用地标准部分面积÷住房用地总面积)×5%
    个人销售自建自用住房时,如果整幢房屋分拆若干个单元销售的,各单元销售应征营业税按如下公式计算:
    个人集资、合资合作建房分拆转让,参照个人销售自建自用住房分拆单元销售时营业税的计征方法处理。

●(二)城市维护建设税、教育费附加
    以实际缴纳的营业税税额为依据计算缴纳,其中城市维护建设税城区税率为7%、镇区税率为5%;教育费附加征收率为3%。
    对外商投资企业和外国企业、外籍(港、澳、台比照)个人不征收城市维护建设税及教育费附加。

●(三)土地增值税
    土地增值税采用预征办法,预征率采用两档税率。纳税人转让土地使用权的,按转让金额依1%的预征率预征土地增值税;纳税人转让建筑物(含建筑物连同土地使用权一并转让)的,按转让金额依0.7%的预征率预征土地增值税。
    自2008年11月1日起,对个人销售住房暂免征收土地增值税。

●(四)印花税
    对房产转让合同、土地使用权出让合同、土地使用权转让合同根据合同金额按 “产权转移书据”税目依万分之五税率征收(交易双方均须缴纳)。
    自2008年11月1日起,对个人销售或购买住房暂免征收印花税。
    国土房管部门发放的房屋产权证、土地使用证按件贴花5元,纳税人为领受人。

●(五)企业(个人)所得税
    1.企业所得税
    企业或者组织转让房地产的,对转让方采用预征办法征收企业所得税,根据转让房地产的收入额按3%的预征率预征。
    对该项预征税款,查账计征企业凭纳税凭证在年度汇算清缴时作为预缴税款。
    2.个人所得税
    对个人独资企业和合伙企业按照转让房地产的收入按3%的预征率预征其投资者应纳的个人所得税。
    对个人转让房地产,如能提供房地产原值的合法有效凭证的,对其转让所得(转让收入额减去房地产原值及转让过程中的税费和合理费用后的余额)按20%税率征收个人所得税;否则,根据转让房地产的收入额按3% 的带征率带征个人所得税。对于个人取得赠与人无偿赠与的不动产后,再次转让该项不动产的,在计征个人所得税时,不得核定征收,必须以财产转让收入减除受赠、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额,按20% 的适用税率计算缴纳个人所得税。
    对个人转让自用5 年以上的唯一生活用房的,免征个人所得税。●(六)堤围费
    按销售(营业)收入的1‰计算缴纳堤围防护费。
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相关税收政策解释

    ●普通住房与非普通住房:
    普通住房应同时满足以下条件:住宅小区建筑容积率在1.0 以上、单套住房套内建筑面积 120 平方米以下或单套住房建筑面积 144 平方米以下(两者满足其一)、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的 1.44 倍以下。不能同时满足上述条件的住房为非普通住房。第一次上市交易的房改房一律按照普通住房享受税收优惠政策。我市住宅小区建筑容积率以市规划局提供的数据为准,住房平均交易价格以市人民政府公布的价格为准。
    ●购房时间:指房地产权证上注明的核准发证时间、契税完税证填发时间或契税税款所属时期。
    ●购买价格:指购买房地产时所取得的合法有效凭证所注明的价格,合法有效凭证包括税务发票和财政部门监制的土地出让金收据。金融企业可凭法院判决书、裁定书、调解书,以及可由人民法院执行的仲裁裁决书、公证债权文书作为合法有效凭证。

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发布日期:2009年7月21日   责任编辑:王朝静
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