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人大代表聚焦停车位、物业收费、业委会权责等物管热点问题

开发商物业何时“父子”脱离？

来源于：中山日报 2010年9月2日第 5708 期 A4版　

昨日，人大代表到东区汇星台小区视察，了解物业管理情况。

    昨日，市人大相关人员和市府办、住房和城乡建设局、城乡规划局、人防办、物价局等相关职能部门组成执法检查组，检查《物业管理条例》实施情况。
    记者在跟随检查过程中了解到，当前在我市物业服务行业存在“ 三多三少”的问题：继承型房产管理人才多，创新型物业服务人才少；胜任单一岗位工作的人才多，胜任多岗位工作的人才少；初级管理人才多，高级管理人才少，由于物业公司从业人员素质低也引发多起纠纷，如有的保安跟业主发生口角甚至动手打人等。而正因为这些问题，导致物业公司与业主间的矛盾众多，并不段升级，目前最受关注的问题主要集中在停车位、维修资金、业主委员会、物业收费及公共设施所有权等问题上。至于如何解决这些矛盾和问题，相关部门的人员也提出了一些解决办法和建议。

    聚焦：停车位矛盾层出不穷
    聚豪园、朗晴轩、蓝波湾、优雅翠园等小区都发生过业主停车堵门的事件，停车位问题集中在租售、配比等方面。
    市人大常委会委员叶小舟对记者表示，其实目前业主最关心的问题就是停车位问题，围绕着停车位有很多相关事件，包括聚豪园、朗晴轩、蓝波湾、优雅翠园等多个小区都发生过业主停车堵门的事件，停车位相关问题集中在车位租售、人防车位、车位配比等方面。
    今年人大提案中，汤丽英、温伟华等人大代表指出在商品房交易中，发展商提供给业主的选择通常是 “车位可买可租”，等房屋售罄后，开发商觉得靠出租车位赚钱太慢，于是就对车位支配权进行单方面解读，“车位只卖不租”和“未购车位不得入车库”的通知，一些业主对开发商和物业公司表示严重不满，出现业主“封门堵路”事件。他们建议要正视发展商与业主的不对等地位，让《物权法》真正为广大业主撑腰，让“小车车位、车库优先满足业主需要”的规定落到实处。
    >>>解决办法：
    强化执行《物权法》和《广东省物业管理条例》的相关规定，市住建局对于车位车库的预售审批已从2009年2月底停止，即从2009年3月1日起地下车位车库均不能办理预售，开发商必须在取得车位的权属登记后方可出售，做到明买明卖。对于2009年3月1日前已有预售证的地下车位车库租售问题，处理意见主要参考买卖双方在签订商品房买卖合同中对车位车库的租售约定。在物业管理区内，建设单位必须依法取得车位车库权属后方能出售，拟出售车位车房数量少于本区域房屋套数时，每户业主只能购买一个车位车库。
    另外《人防法》规定：属于人防工程地下车库是无产权车位，产权属于国家，对于同一个地下车库有部分属于人防工程，部分属于非人防工程的情况，市人防、住建、国土等部门互相配合，明确人防工程的建设规模及具体位置，防止因混淆而导致人防工程错发房地产权证情况。

聚焦：业主委员会成"摆设"
    由于业主对是否该成立业委会及如何组建等问题缺乏认识，造成大部分业委会缺位，民主决策作用不能发挥。
    记者从石岐区了解到，现在石岐区有物业管理的小区有95个，但是有业主委员会的小区仅有41个，相关负责人指出，业委会的作用并没有充分发挥。
    根据《物业管理条例》规定，“物业服务区域内全体业主组成业主大会，并选举产生业主委员会作为业主大会的执行机构”。但是由于业主自身意识不强，对是否应该成立业主委员会及如何组建等问题缺乏认识，造成大部分业主委员会缺位，民主决策作用不能正常发挥。
    叶小舟指出，即使成立了业主委员会，但是许多业主委员会也仅是摆设，按照道理，业委会应该是代表全体业主，和物业公司有一种很微妙的关系，由业主委员会聘请相应的物业公司为业主服务，实际上，中山一些小区经常变成物业公司牵头成立业主委员会，同时在《物业管理条例》中，业主委员会和物业公司也是不对等的，物业公司是一个有法人代表的组织，而业主委员会并不是法人组织。
    >>>解决建议：
    市人大常委会委员叶小舟建议业主委员会成为一个法人代表单位，特别是在与物业公司、开发商法庭相见时，业主委员会能够代替全体业主说话，用法律维护自己的权益，而不仅仅是依靠单个业主的力量。
    同时业主委员会的职能还有一个建立业主公约，就小区内养狗、高空抛物等现象加以约束，从而也缓解业主和物业公司的矛盾。

聚焦：维修金用否谁说了算
    房屋专项维修资金同样是物业公司和业主矛盾的焦点，尤其是1998年至2003年间，这段时间内维修资金由谁来交成了一笔糊涂账。
    按照1998年10月1日起施行的《广东省物业管理条例》，维修资金应由开发商缴纳，而按1999年1月1日起施行的国家建设部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》，这笔资金应由业主缴纳。最终，开发商和业主都没交。
    当小区设备需要维修时，个别业主不同意动用维修资金，尤其是老、旧小区问题更加突出。阳光花地物业负责人介绍，小区入住已经10年左右的时间，大堂、电梯、屋顶等已经开始出现一些问题，目前筹集维修资金就遇到了难题，一些业主已经预备换新房了，根本不愿意再缴纳维修资金。当一些楼房顶楼出现漏雨时，底下的业主不愿意动用维修资金，致使物业公司难以及时维修。
    >>>解决办法：
    据相关规定，2008年2月1 日后领取商品房预售证的楼盘，由购房人按标准缴纳维修资金。2009年，市住建局对维修资金账户进行清查，对东区、南区等进行清零检查，追缴了600 多万维修资金入账户。若维修资金不敷使用的，应该由业主委员会向业主续筹解决，尚未成立业主委员会的，由物业公司向业主续筹。

聚焦：物业费难收取
    虽然很多物业公司认为，目前物业收费已经偏低，但业主却并不“买账”，这导致物业公司纷纷反映收费难。
    一位物业公司的负责人表示，曾试过因为3000多元的物业费将业主告上法庭，虽然宣判了，但是在执行的时候，业主还是不肯付款，法院表示，3000多元也不能封业主财产。
    由于物业管理收费标准的争议而引发小区业主和物业服务公司之间的矛盾。市物价局相关负责人介绍，时下关于物管费的投诉居高不下。
    东区相关负责人分析，造成矛盾的原因主要是物业服务公司未与小区业主协商的情况下单方面提高物业管理费，还有业主认为物业服务企业没有提供质价相符的服务。
    >>>解决办法：
    有代表表示，物业服务公司应该起到应起的积极作用，按相关规定做好工作是解决矛盾的关键。
    作为服务性且具有市场竞争性的物业管理行业，物业服务公司应有清醒的认识，在制定或变更物业管理服务内容和收费标准时，应本着充分尊重小区业主消费能力和消费习惯的精神与小区业主友好平等协商。

聚焦：开发商物业成"父子"
    这些年来，开发商和物业公司的父子关系让人觉得很困惑，这么多年了，到现在仍很少改变。
    人大代表黄慧明表示，这些年来，开发商和物业公司的父子关系让人觉得很困惑，这么多年了，到现在仍很少改变。
    由于物业公司和开发商的父子关系带来的就是"建管不分"问题。这个现象在全国都比较普遍，物业公司由开发商注册，开发建设、物业管理由"一家人"做。当物业公司成为开发商的"儿子"，在房屋验收和接管过程中，物业公司就不敢为业主争取权利，为日后的纠纷埋下了隐患。
    据了解，中山脱离这种"父子关系"的物业公司数量很少，这给物业管理带来很大害处，诸如维修基金、房屋质量、规划用地改变功能等问题，本是开发商所为，物业公司却成了"替罪羊"。
    >>>解决建议：
    一些人大代表表示，"建管不分"掩盖和转嫁前期矛盾、给物业服务带来隐患，牵制了物业服务行业的发展。
    目前中山已经出现了小区业主"炒掉"开发商物业公司的案例，人防办相关负责人表示，尽管后来的物业公司提供的服务还比不上开发商的物业公司，"但是这也是中山物业服务行业的一个进步"，业主开始行使自己的权利了。

原因解析
物业行业存在"三多三少"问题
    据了解，目前产生物业纠纷有多方原因，首先最大的问题就是开发商遗留问题，如房屋质量较差、墙体开裂漏水、配套设施不全等，导致业主将矛盾转嫁给物业公司，特别是在"父子关系"的小区里，最容易引起迁怒。其次是物业服务不规范不到位，如有的小区卫生打扫不到位致环境脏乱差，有的小区安防不到位致业主财产被盗等。另一原因就是物业公司擅自处分公共设施营利引发业主不满，临时停车位收费、车库管理费、小区广告位收入等，容易造成业主和开发商、物业公司之间的纠纷。小区公共配套设施所有权争议是一个法律问题。关于设施所有权的归属问题，《物权法》作出的仅是框架性的规定，对于处理涉及车位、会所所有权这些具体纠纷比较难于操作。建议有关部门出台操作性强的实施细则对小区配套设施所有权的获取、使用及利益分配予以明确规定，以解决此类争议问题。
    同时，物业服务行业高端人才少，一些物业公司的管理人员本身学历就低，整个行业鱼龙混杂。当前在我市物业服务行业存在"三多三少"的问题：继承型房产管理人才多，创新型物业服务人才少；胜任单一岗位工作的人才多，胜任多岗位工作的人才少；初级管理人才多，高级管理人才少，由于物业公司从业人员素质低也引发多起纠纷，如有的保安跟业主发生口角甚至动手打人等。
    业主与业主之间的纠纷得不到及时处理，物业公司又缺乏相关手段去处理，导致业主迁怒于物业公司。上述各种问题的存在导致一些业主采取拖欠、拒交物业费的方式来对抗物业公司，这又进一步激化业主和物业公司之间的矛盾。

业主建议
期盼政府对业委会经常进行法律援助
    今年才因为停车位问题与开发商闹过矛盾的东区水云轩业主杨维国近日看到永怡聚豪园业主被判赔款一案心有余悸。
    他说，尽管在今年五六月份，经过与开发商面对面谈判，开发商友好地答应了业主提出的要求。但是开发商与业主的矛盾层出不穷，作为业主，只希望捍卫自己的权利，不知道哪些做法妥当，哪些做法触犯了法律。
    对此，他首先提出，希望政府对业委会进行法律援助，主要是在业主与物管、开发商发生纠纷时提供法律支持。
    杨先生坦言，由于水云轩成立了业主委员会，当时事情发生后，他第一时间想到业主委员会，但无奈小区业主委员会的委员们基本都是连任两三届，"大部分都是老同志"。在寻求不到业委会的帮助时，他只能选择自发解决。他希望居委会定期指导辖区内各小区业主委员会开展正常工作，包括定期的法律法规知识培训。
    现在不少物管都公开收支，但作为业主，杨先生认为，单凭业委会很难认定已公开的收支是否合规、是否正常，他希望，政府有专门的审计，每年对物管公司进行审计。
    此外，杨维国还建议，相关部门制定标准，为物管评级，让物管公司之间进行良性竞争的同时，也让业主在选择物管时有标准可循。

彩信版：移动手机用户发送33到106585728；　|　联通手机用户发送01到1065587725

短信版：移动用户发送32到106585728；天翼用户发送11到1065976039

发布日期：2010年9月2日　作者：□文/本报记者李丹丹陈健儿□图/本报记者缪晓剑　网站编辑：肖管

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