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小区违建“圈地”成风,物管求助行政部门无效,将一“典型”业主告上法庭
打官司解决违建是良策还是下策?

来源:中山日报 2017-03-20 第 8099 期 A3版 发布日期:2017年3月20日 
一业主拟将小区绿化树圈到自己家。(业主供图)


物管指出,业主将庭院外扩,占用部分绿化带。还在公共绿地种自己的花草。

    近日,因为违建圈地,远洋城小区物管将一名业主告上法庭,并在小区内张贴《关于加强管控业主违规搭建的通告》。
    处理违建,为什么要到对簿公堂的程度?为何物管公司不通过劝导、行政执法等其他手段来处置呢?司法途径是否就是医治违建这个“头痛病”最佳的药方呢?记者就此进行了调查。
事件
小区违建圈地成风物管将一名业主告了
    近日,记者接到远洋城业主报料,远洋城物业在信息栏贴公告,上面显示物业将荣域区域的一名业主告了。
    记者随后在小区地库公告栏看到了这份通告,里面提到:远洋物业已经将某住户占用公共区域的事实向中山市第一人民法院进行起诉,法院已经正式立案受理。
    该通告中讲了原因:业主私自占用公共绿地并肆意开挖,影响统一景观,施有机肥发出臭味严重影响其他业主日常生活,物管公司客服、秩序维护人员、城管执法人员及居委会工作人员数次到现场劝说制止,但住户仍我行我素。
    在远洋城荣域,记者看到被告的住户的院落外绿化带种上了自家植物,外围摆放了不少花盆,靠近院子的人行通道上也摆放了花盆。该住户院落前有两条人行道,中间的绿化带明显跟左右两边绿植不同,有被开挖种植的痕迹,旁边还摆放了花盆。
    记者又找到荣域几个一楼的“大院落”,跟左邻右里普通的“院落”比,这些院落通过“圈地”,将外围周边的绿化带全围到自家院落的围栏里,有的在里面搭建阳光棚,摆上休闲椅凳。报料业主告诉记者,入住几年,他目睹一些业主圈地的过程,有的刚开始只占用小部分绿地,后来又继续往四周扩大,甚至将小区公共绿植也圈到自家花园里。
物管
求助行政部门不奏效万不得已才告业主
    远洋城小区物业管理的相关负责人肖声桃告诉记者,这次告了业主是因为业主占用公共绿地的情况比较严重,连人行道中间的绿地也被破坏了,还养鸡和施有机肥,其他业主投诉很多,多次叫行政部门协助处理也不能解决,告业主是实在没有办法了。
    参与了整个协调过程的张小姐告诉记者,该住户2011年进场装修时,就把院子的面积扩大到了人行道旁。当时,物管公司装修组向该住户发整改通知书,要求他恢复原状,该住户没有停下来;随后物管公司又通过阻止材料入场、找来城管处理,但住户没有在整改通知书上签字,也没整改。去年5月,该住户开始将屋子前后绿地清除掉公共绿植,就连道路中间的公共绿植也被清理掉一部分,种上自己的花木。住户还养了鸡,使用有机化肥,周边住户因为臭味开始向物管投诉,但这次协调,仍没有成功。张小姐说,他们又找来了城管处理,城管也下发了整改通知书;随后居委会、城管都过来看过现场调解,12345也来调查过。
    张小姐说,该业主没有整改,周边住户意见大。同时,这给他们处理小区其他被投诉案例也带来困扰。“其他一些一楼业主违建,我们去处理,他们就会说,你先去让某户恢复了再来找我。还有的业主,又重新开工扩展花园。”张小姐说 ,“有一家最后都走完了城管的行政执法程序了,就差一步能拆除(阳光棚)了,但到现在又不了了之。”
进展
被告业主停止拉材料入场
    昨日,记者跟远洋城物管方取得联系。物管方告诉记者,法院已经跟被告业主进行了沟通,目前被告的业主已经停止拉违建材料进场,但原来的违建没有清拆。物管方目前等待法院介入后的进一步结果。
违建这么难管到底难在哪儿?
    从记者调查看,远洋城小区部分区域违建泛滥,几近失控。
    既明显违反现有法规条例,又给公共生活带来严重滋扰的违建行为,何以屡屡发生而难以遏制?
物管的难
没有执法权只能劝
    广东保信律师事务所律师肖伟告诉记者,《物业管理条例》中提到,对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为,物业服务企业应当制止,并及时向有关行政管理部门报告。该条例还规定业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地,损害业主的共同利益。
    但实际操作当中,肖声桃说,物管公司没有执法权,去搬,去拆业主违建,容易引发纠纷,能够做的也只能是一次次到现场去调解,打电话给相关部门反映。“现在让物管公司管理楼盘,我们认为相关法律还不完善,有些管理没办法执行,因为没有法律依据。”
    他说跟业主对簿公堂,是非常无奈,是没办法了,只能走的最后一步。希望判决后能有个说法,看是否能得到强制执行,尽快消除住户行为对其他住户的影响,也让住户了解到物管公司并非没有“管”。
城管的难
仅侵占绿地无权处罚
    东区城管执法分局负责远洋片区的工作人员告诉记者,从投诉情况来看,常见的案例是业主私自占了小区公共绿地,然后自己建花园。如果业主没有在绿地上搭建违章建筑(固定的建筑,不包括可移动的搭建,如遮阳伞等),仅仅是单纯的侵占绿地,那这在执法上,城管执法部门并没有明确的法律依据。
    该工作人员表示,目前,对于侵占绿地,城管执法部门借用的是园林部门移交过来的行政处罚权。目前,城管执法部门只能对侵占城市道路等绿地的行为进行处罚。比如说,公园、或马路上的一些绿化绿地被侵占破坏,那么城管执法部门可以到现场调查取证,然后按照相关法律程序进行处罚。问题是,这条移交过来的条例没有明确涉及住宅小区内侵占绿地的行为。
    该工作人员解释说,小区绿地的产权是小区业主共有,个别业主侵占公共绿地,种花种草,变成自己的花园,这应该说是一种产权纠纷。对于侵占小区内公共绿地的行为,城管部门目前还没有介入,主要是由小区物业公司和业主委员会来进行处理,或者通过法律途径来解决。
处罚程序至少要走8个月
    有些业主侵占绿地搭建了阳光棚等固定建筑物,虽然城管能够处理,但处理起来流程却非常长。
    “小区违建跟其他违建的一样,有一个比较明确的流程。”市城管执法局相关负责人接受采访时表示,根据城市管理行政处罚流程,对违建执法需要经过立案、调查取证、合议、告知、当事人陈述申辩、审批、下达行政处罚决定书、送达等流程后才能结案。调查取证的过程中,确定是否违建,还要经过市规划局的审核。
    该负责人说, 根据目前行政执法要充分保护当事人权益的要求,执法过程中,当事人还可以申请听证和行政复议。比如,在调查取证及合议之后,如果当事人申请听证,还要进行听证报告后才能审批。在行政处罚决定书送达之后,当事人不满意还可以申请行政复议、诉讼,行政复议期限为60天。除此之外,执法人员要当面告知当事人,如果当事人拒不配合,或者不在行政处罚决定书上签字,城管执法部门还需要在报纸上登公告,公告要3个月后才有效。
    东区城管执法分局工作人员表示,在日常执法过程中,入户调查有难度,业主大多不配合;如果业主不接受告知,或不签字,执法难度更大。通常来说,按照正常的执法流程,如果一切顺利,当事人也充分配合,处理完一单小区违建至少需要8个月的时间。如果遇到以上不配合的情况,只能让执法过程变得更加漫长。待所有流程走完,镇区城管执法分局还要上报镇区批准。如果临时面积超过200平方米、处罚超过5000元的情况复杂的违建,还要按照规定上报市城管执法局批准。
    如起湾道某小区,一楼业主搭建了一个阳光棚被邻居投诉,执法人员多次上门调查,告知,很多时候业主闭门不见,前后进行了多次走访后,最后做通了当事人的工作,后面的流程才进展顺利,但从处理投诉到业主自动拆除,前后跨了两个春节,时间长达一年多。
诉讼的难
审判程序半年强制执行无期限
    打官司是否就能解决?广东保信律师事务所律师肖伟告诉记者,一个普通的民事案件,审判程序是6个月。如果判决之后他不执行,还要申请强制执行,而这是没有法定期限的,有可能需要很长时间。如果业主不服上诉的话,一审6个月时间,二审3个月时间,前后加起来,最短的都要起码一年以上的时间,甚至更为长久的时间。因此,打官司是最后的一个选择,只有其他方法解决不了才诉讼。
    肖伟说,在实际工作当中,他们接触过物业公司处理业主违建的不少例子,大部分不用到起诉就解决了。“我们一般都建议物管先跟业主协商,同时寻求行政执法的帮助,并且明确告知违建业主,即使建成,最终也会被强制拆除,这样会有更大的经济损失。如违建业主置之不理,行政执法又不能很快执行,则必须通过诉讼来解决。”他同时认为,如果发律师函、上门协商都不能奏效,那么打官司才是一种较好的选择。
观点对碰
专家观点
提高行政效率才能有效遏制违建
    中山市社会建设研究院院长匡和平接受记者采访时表示,随着社会的发展,很多小区渐渐变成一个大的社区,例如小区违建等许多问题也随之而来,需要引起社会关注。
    “除非不得已,一般情况下,谁愿意打官司?”匡和平认为,一方面,法律诉讼本身就需要投入精力、财力,耗费时间;另一方面,小区物业本身作为服务业主的角色,不得已通过诉讼解决小区违建问题,很容易与业主之间产生新的矛盾,不利于长期管理。反过来看,行政机关的行政效率似乎太慢了,仍有提升空间。如果行政机关能够及时制止违建,本身可以及时让违建者减少成本,便于解决问题;如果能够对违建行为从快进行处罚、整治,就不会出现通过法律途径来解决的情况。行政效率与社会影响是相关联的,提升效率,才能避免其他矛盾的滋生。
    匡和平还表示,城市管理改革仍在推进过程中,城管部门的执法权限目前仍受局限,这也是影响行政效率的直接原因之一。建议通过联合执法等模式,创新执法,尽可能解决类似小区违建的问题。
法规解释
想提升行政效率但无法压缩程序
    手续繁杂,耗时长,这些程序是否可以压缩,从而提升行政效率?
    记者从市法制局获悉,自2012年《行政强制法》出台后,第44 条明确规定,对违章建设的拆除,要求行政机关必须走公告程序,目的是为了保护当事人的合法权益而设置的法律程序,行政机关无法减少或绕过该规定,否则就视为程序违法。
    据介绍,因该条规定赋予了公民行政复议和行政诉讼的权利,行政复议的时效为60天,法院诉讼的时效为3个月到6个月,要缩减时间只有加快行政机关的行政效率,无法从缩减法定程序上入手。而通过做当事人的工作让当事人自己拆除是最快处置的方式。
    据介绍,我市每年收到涉及小区违章建设的行政复议案件不多,大概为1-2宗,多为搭建雨棚等构筑物的案件。一般都在60日内作出复议决定。当事人不服的,还可以进行起诉,由法院再次审理(可能进行一审、二审,时间可能超过半年)。
新闻百科
物管公司有权告业主吗?
    物管公司只是楼盘的管理方,并没有产权,是否有权告业主违建?《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条就指出,业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约,实施妨害物业服务与管理的行为,物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的,人民法院应予支持。
    据记者了解,部分小区目前已经开始通过法律途径解决小区违建问题。东区某小区通过法律途径解决小区违建,目前已经处理8宗,正在走程序的10宗。
作者:文/本报记者黄凡 隋胜伟 图/本报记者缪晓剑 责任编辑:江萍
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