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18台电梯陆续陷入中年危机
●丽港城小区电梯先后出现电梯困人、莫名“罢工”等问题●电梯平均每月一坏,业主纷纷感叹“电梯房变成楼梯房”●物业公司称电梯寿命有限,近半用了9年,有小毛病很正常
来源:中山日报 2015-06-22 第 7462 期 A3版 发布日期:2015年6月22日 
记者数次来到丽港城,发现总有电梯处于维修状态,该座住户只好爬楼回家。

对于凯德公馆电梯陆续"罢工"一事,物业解释说,电梯开始进入"中年危机"。

    火炬开发区丽港城凯德公馆7 座的高层住户们近一年来都在为电梯故障而烦恼。“差不多每个月都要维修一次,每次维修20天,能正常使用10 天左右,就又坏了。”83岁的符老太太说,她家住在3楼,坚持一下,也没太大关系,可是大热天,天天爬楼梯,住在12 楼的住户们可就吃苦了。

    近一年来,凯德公馆18 台高层电梯呈故障大爆发状态,陆续出现电梯困人、突然沉降、莫名“罢工”等诸多问题。问题的关键还在于电梯出现故障后,得不到及时维修。业主希望动用买房时缴纳的房屋维修基金,而物管说当年维修基金缴纳不规范,凭证不全,需业主先行垫付。你拒绝垫付,我无法维修,许多“电梯房”因此变成了“楼梯房”。小区电梯维修“后遗症”谁来治?

网络问政

“电梯房”变成了“楼梯房”

    “开发区丽港城凯德公馆的电梯又坏了,这次不知道又要停多长时间?”这是网友@ 双靓颖5月21日晚10 点在中山网络问政平台上发的内容,这名网友说,凯德公馆7台梯从今年2月份开始进入故障高发期,4个月时间坏了4次:2月5日电梯更换了门电机进口轴承和维修门电机;3月6日更换了平层感应器;4月9日更换了继电器;5月份又坏了门机变频器主板,至今尚未修复。每次从坏到物业筹集维修费到修好,花20天,修好了用10天又坏,再筹钱修又是20天,每个月只有不到三分之一的时间能用电梯,自己买的“电梯房”变成了“楼梯房”。

    @ 双靓颖说,每次出现故障,物业公司不是第一时间修电梯,而是发通知找业主要钱垫付维修。对此,物业公司给出的解释是:“2007年交楼时小区维修基金的缴纳不规范,加上时间过长,维修基金账户无法分户,暂无法从每户上扣取相应的维修费用,故暂时采取由现有住户分摊维修费的方式来解决。”

    可是,两个月过去了,物业公司是否与银行协商了分户的事情?结果怎样?住建部门有没有督促安泽物业分账的事情?都是未知数。为什么这次又要业主垫钱来修电梯?每月一坏,每次都要业主垫钱,问题究竟出在哪儿?

记者调查

18台电梯有3台处于维修中

    @ 双靓颖反映的情况是否属实?5月27日上午,记者前往孙文东路北边的丽港城小区实地调查。

    凯德公馆地处丽港城小区的东北角,共有18座。最早建成出售的是1到4座,时间是2006年;接着是5到8座,建成销售的时间大概是2008年左右;最后建成的是9到18座,小区竣工标识牌显示,竣工时间为2014年8月。

    当日,记者对18座住宅楼的电梯一一查看,发现3座和7座的电梯正断电维修。电梯口摆放有维修牌,电梯门上贴有“电梯维修工程确认书”和一份“通知”,“通知”对电梯故障和维修花费做了说明,标明了哪些房号的业主需要分摊维修费用。

    采访时,其他16台电梯虽然没有歇业维修,但大多电梯口都留有“通知”的痕迹,表明电梯在近期有过故障。

    6月11日,记者再次到现场查看,发现3座和7座已修好,可以正常使用,但5座、6座和17座正歇业维修。其中在6座贴的“通知”上,业主们用黑色笔打了一个大大的“X”,并写上了“请大家一起去物业抗议,不要交钱!”字样。

    如此密集的故障,给住户带来哪些不便呢?

    83岁的符老太太住在7座3楼,记者见到她时,她正和六七位老头老太坐在一楼大堂闲聊。得知有记者前来采访电梯的事儿,大家七嘴八舌数落起来。说现在大家都不敢坐电梯,担心途中发生意外,突然打不开门或是突然跌落麻烦可就大了。

    符老太的体会最为深刻。“今年3月,儿子说中山宜居,把我接来住。可是,电梯经常坏,一次走到二楼突然停了,门打不开,真是吓死我了。好在一起乘电梯的女邻居打电话向外求救,半小时后,总算安全回到家。”符老太说,此后,她一直走楼梯。

    12座3楼的邓女士说,她是2007年入住的,记忆中电梯至少坏了10次。有时一个月坏两三次,导致大家都得爬楼梯。“我和老公也就罢了,家里还有80多岁的老人,非常不方便。”13座的周老太,今年76岁,和儿子住在9楼。见有记者采访,老人说出了自己的感受:“今早刚刚修好,昨天我还爬楼梯呢!如果不是给儿子做饭,自己都不想出门,一天至少要爬两次9 层楼,已经连着爬了10多天,实在是吃不消。”周老太说,很庆幸,自己没有被困过,但邻居家的老人就被困过两次。

追问物业

维修基金缴费不规范致分户难

    5月27日中午,记者来到在丽港城安泽物业管理公司物管办,物管办经理周先生和电梯主管赵先生接受了记者的采访。

    记者:我们走访小区的所有高层,发现共有18 台电梯,大多从去年以来多次出现故障,其中两座电梯目前还在歇业维修,电梯频现故障,问题出在哪儿?

    周经理:这些电梯是我们承包给广日电梯公司维保的,发现故障,就会通知他们。凯德公馆7座对应的是7号电梯,今年的故障特别多,且每次故障都不一样,有时是变频器故障,有时是继电器故障,这应该与电梯的使用年限有关,已到了故障高峰期了。

    记者:电梯出故障后,物业就张贴通告,让单元楼的业主分摊维修费,而业主认为应从房屋维修基金中支出。

    周经理:实际上,分摊维修费的只有1到7号电梯的业主,8到18号电梯的业主并没有分摊过,全都从维修基金中支付了。1到7号电梯无法动用维修基金的主要原因是当年收楼时缴费不规范,凭证不全,维修基金的账较难落实到户,因此,要想尽快修复电梯,只能先向业主预收费用。

    记者:电梯故障高发,是电梯本身的质量问题,还是管理不当?

    赵主管:电梯的寿命是15年左右,丽港城1到7号电梯是2006年到2007年使用的,质量并不差,至今已使用9年,就像人一样进入了“中年危机”,会陆陆续续出现各种小毛病,这很正常。管理方面,物业公司是把电梯移交给专业的维保公司维护的,每年每部电梯物业公司需要给维保公司交3600 元的费用,18 台电梯就是6.48万元。另外,电梯出现故障需要更换零件的话,还得另付费。

    记者:电梯问题有没有向政府监管部门,比如住建部门报告?

    周经理:电梯每次出现的故障都是小部件的故障,我们觉得不是大问题,但由于影响到业主的生活,业主会觉得是大问题。

住建局回应

建议丽港城尽快成立业委会

    针对网友@ 双靓颖的问政,记者也得到了火炬开发区管委会住建局的回复。

    住建局说,经过多次调查了解,业主反映的丽港城凯德公馆小区交楼至今已有8年时间,7台电梯经常故障是因设备老化造成的,此类情况可以通过申请动用维修资金进行电梯的维修。根据该小区维修资金账户显示,该小区业主已交存住宅维修资金105万,其中90万已分户,余下15万由于部分业主缴纳凭证不全,银行未能进行分户。

    由于丽港城小区的物业服务企业无法提供使用维修基金要求的多项资料,导致凯德公馆1-7号电梯维修无法动用维修基金。住建局已督促物业公司筹备相关资料加快协商解决维修基金的分户问题。此外,建议丽港城小区业主尽快组织成立业主委员会,代表业主督促物业公司加强服务管理,才能更加有效地维护自己的权益。

律师解读

使用房维金需三分之二业主同意

    依照电梯行业规定,一部普通电梯使用年限通常在15年左右。因此,中山每栋电梯楼的小家户主,早晚都可能会遇到诸如丽港城业主遇到的电梯维修问题。

    王锋是广东君品律师事务所的律师,对于小区电梯维修“后遗症”谁来治的问题,他从职业角度进行了解读。有些小区,电梯坏了,生产厂家、安装公司、维保公司、物管公司等互相推诿。实际上,早在2013年5月,中山就已启动电梯安全监管改革,对全市在用的2.6万多台电梯确定事故“第一埋单人”。确定了住宅小区的电梯产权是全体业主,使用者是物管公司,在双方签订 《电梯授权使用管理合同》后,物管公司充当“使用权者”,即“第一埋单人”。维修和更换费用应该从公共维修基金中支出,但是,物权法第七十六条规定,筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。实际操作中的问题就来了,即便是有专项维修基金的小区,因三分之二业主同意才能动用基金,电梯维修就容易 “流产”。没有维修基金的楼盘,各家各户分摊费用,难度更大。

新闻延伸

完善地方立法解决电梯“后遗症”

    采访中,一位不愿具名的业内人士告诉记者,到2015年,全市15年以上老龄电梯大约8000 台左右,这些电梯由于各种原因处于维修报停、待报废等停用状态,这使得中山已经开始步入 “电梯老龄化”阶段。而老龄电梯主要分布在石岐、小榄等老城区,这些电梯运行过程中存在电气元件和线路老化、机械部件磨损等安全隐患,运行质量极不稳定,故障的发生常常不可预测,安全状况确实令人担忧。而这些电梯的问题得到解决后,接踵而来的“年轻”电梯问题才能得到有章可循的解决。

    业内人士说,解决这一问题,关键是完善地方立法。中山已经获得立方立法权,在国家颁布《中华人民共和国特种设备安全法》基础上,可通过制定地方性法规,如出台《中山市老龄电梯安全监督管理办法》监管和完善市、镇区的老龄电梯维护、大修、更新工作。如此,在完成所有电梯的 “使用权者”确认的基础上,电梯“后遗症”的问题就有可能得到治理。
作者:文/首席记者卢兴江 实习生林韵 图/记者赵学民 责任编辑:胡慧
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