新闻 视频 专题 原创 镇区 体育 娱乐 楼市 汽车 旅游 美食 文化 政务 理财 便民 数字报
频道首页
首页 >> 新闻频道 >> 独家 >> 正文  
“已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开”消息引各方关注
专家:住宅小区开放不能一刀切

来源:中山日报 2016-02-24 第 7709 期 A3版 发布日期:2016年2月24日 
    沙溪汉基花园是典型的街区式小区,一楼是商铺,二楼是小区车库,三楼以上是住宅区,有另外的通道把住宅区和商铺分离开。


    《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》(以下简称《意见》)发布后,“原则上不再建设封闭住宅小区”“已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开”的提法立即引发网友和公众热议,已经封闭的小区重新打开,是否涉及物权法问题?未来小区不能再封闭,其安全问题如何保障?

    专家认为,推广街区制是正确的方向,有利于增加公共道路和打通社区微循环;也有利于社区公共设施共享,营造有特色和充满活力的社区。与此同时,这一政策的真正实施还需要很多配套文件的出台,而且会有缓冲期和过渡期,对于建成的封闭式小区是否开放,也不能进行一刀切。

【记者探访】

在开放与封闭之间摇摆的那些小区

    位居我市城市中心,拥有较大面积,柏苑新村、松苑新村、华柏新村、竹苑新村等小区在历史的进程中,就多次面临开放还是封闭的问题。从它们的发展历程,不难窥测城市在时代进程中的发展变化。

    柏苑新村、松苑新村、华柏新村、竹苑新村均是上个世纪80年代兴建的,属当时广东省的样板房,距今有20到30年历史。由于历史原因,这些小区建设时既没有围墙和护栏,也没有物业管理,小区处于自由进出的开放状态。而这里也成为中山至今人气兴旺的地域,小区沿街房屋多为商铺,幼儿园、培训机构林立。

    随着中山城市化建设的推进,开放式住宅小区逐渐退出了主流商品房市场,取而代之的是一些新落成的封闭式高层商住小区。老城区住宅空巢化的现象日益明显。而没有物管和保安,因为缺少了外围的基本“防线”,这种开放式、半开放式小区存在一定的安全和治安隐患。据不完全统计,2012年前后,东区70%以上的小区实行了封闭式管理,各小区内发案显著减少,平均下降50%以上,有效改善了治安状况。与已实施封闭管理的小区相比,东区当时未开展安全小区建设的开放式住宅小区10个,分别为竹苑派出所辖区:柏苑新村、花园新村、松苑新村、龙珠坊;起湾派出所辖区:富湾新村、银湾花园、富湾北别墅区、齐东威力宿舍、白沙湾村;库充派出所辖区:亨达花园一期。这十多个开放式住宅小区案发率较高,存在较大的治安隐患。2011年,松苑新村发生入室盗窃案20宗,机动车盗窃案5宗,其他案件8宗;柏苑新村发生入室盗窃案11宗,机动车盗窃案4宗。

    2012年,政府将柏苑新村、松苑新村、华柏新村作为试点即将进行基础设施修缮改造,改造成功后将向其他旧小区推广。按照新物权法,如果80%以上居民同意,小区封闭才可以实施。民警们收集意见过程中发现,大部分居民赞同,临街商铺多反对。最终大部分小区实行了封闭,而金龙街两侧青晖阁、锦绣阁、彩虹阁的20多栋住宅楼,因为当时住户意见没有达成80%同意,依然属于全开放状态。因为处于开放状态,再加上附近学校、银行等单位机构众多,前来办事的社会车辆乱停乱放、社会人员随意进出的状况让居民们不堪其扰,2015年6月,小区居民再次提出了希望封闭的意愿,但至今未有下文。

    昨天上午,记者在金龙街看到,道路两侧停满车辆,仍有不少车辆从金龙街通过。“如今想要再封闭起来,估计是很难了,国家都已经出台政策不再建设封闭式住宅了。”家住在松苑彩虹阁的梁先生说,更何况他们所处的市中心,很多车辆都要经过小区道路,这些道路承担了分散主干道交通的重任,再封都不可能了。

    在松苑小区居住20多年的李女士说,从1992年小区建成后入住至今,小区一直都是开放式的,“我们都住二十多年了,习惯没有封闭式的管理,现在这样都很好,安装了很多的摄像头,治安好了很多。”

    实际上,除了难以封闭的小区,记者在采访中也发现,改造后的封闭小区在管理上也遇到经营亏损、收费难、物业拒绝管理等诸多窘境。目前,除了停车收费外,很难找到用于维持小区管理的收入突破口。探索街区式城市建设,很难用统一的模式套用,需因地制宜。

【热门话题】

封闭式小区能否打开?

    对于“已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开”的提法,许多受访市民表示不能接受,主要担心包括:“治安、环境怎么办?对物业管理就是个难题……”“或许交通是会好一些,但是小区内的各个部位是属于各位业主的,到时车辆乱停乱放找谁去?现在的小区都有围墙,外来人员可以有效地隔离开,拆了小偷到家门口都没人知道!车辆多,外来人员多,家长还能放心让孩子自己在小区玩耍吗……”

    家住汇星豪庭的李先生则表示:“还没有实施不用这么激动的吧,我是一名物业工作人员,现在住的小区都是人车分流,小区内部根本不存在汽车通行的能力,即使要改成开放式也不是说改就改的。”

    房地产资深评论员元禹认为,要推广“打开封闭住宅小区”的决策,必须要与现行的法律相一致,“那就可能对现行的法律不适应部分通过立法程序进行修正,同时,还要在各方面配套实施支持。除了立法之外,还要有实施的政策和细则和配套和支持,各地也应该根据实际情况出台规定。”《物权法》第七十三条规定,小区内道路、绿化等公共配套产权归业主所有,“小区除了公共道路外,其余归所有业主共同拥有,我觉得拆围墙不是主要的,关键是拆了小区的围墙,成为小区的公共道路,必须要征得小区内三分之二业主同意,即使业主同意了,是以什么方式拿出来使用呢?是否需要收费呢?因为它是归业主共同所有,还是业主捐出划归大众共同使用,如果不进行修法的话,已建成的小区要推行将面临一定困难。”他还表示,这个政策的推行,将对中国的房地产业态进行很大的变革,包括开发理念、方向都会产生影响。

    中山经济研究院院长梁士伦表示,大家对于新的政策出现非常关注,一些人首先想到的是质疑,“这虽是社会进步的表现,但是也存在过度解读的现象。”他认为,对于现有封闭式小区进行开放要因地制宜,一些大中城市,如果确实存在一些规模较大的封闭式小区影响交通通行能力,要进行开放,但也不是所有小区都进行开放,“在中山这样的城市内,更上升不到所有小区都开放的程度,而且开放是一个逐步的过程,像一些机关单位、学校等与居民小区相比,更容易打开。”

【专家解读】

“超级单位大院”和“超大小区”才是“拆墙”对象

    记者辗转联系到了翠亨新区规划设计评审、上海同济城市规划设计研究院城市开发中心主任冯凡,他曾担任国内许多城市的区域性规划设计工作。他表示,目前社会舆论对文件中的某些概念理解有偏差,文件中提及的“封闭住宅小区”并非指所有的城市社区,而是面积超过几平方公里的“超级单位大院”和“超大小区”或者“超大楼盘”。“比如说由于历史因素,北方许多地方有某某钢铁企业建成的单位大院,居住了上万人口,面积达数平方公里,如此之大的封闭空间作为城中城,势必成为城市交通的梗阻,将一些传统的小路堵死,堵塞了原本可以为主路分流压力的‘交通毛细血管’。这部分封闭单位大院才属于要打开之列。”

    冯凡表示,他从中央文件读出了几点:所谓的“封闭住宅小区”是指体量超大、阻碍城市路网的“城中之城”,并非是指所有的住宅小区;国家会对大型房地产企业拿地、用地作出一定尺度限制,不再是大片出让;要发展都市中心地段街区制,畅通城市毛细血管,使城市路网稠密、四通八达,从而达到治堵的目的。

    在谈到中山的城市建设时,冯凡认为,如果一个城市的住宅小区建设没有破坏原有的路网格局,而新的开发区在规划初期也是先有道路再有建筑的话,是没有必要“拆墙”的。“如果小区是个超大楼盘,横踞在城市中心,妨碍城市交通,那就有必要考虑打开了。”

    冯凡指出,在欧美等发达国家,街区制是破解城市中心地段封闭拥堵还给公众地面步行空间的良药。然而,街区制并非就是破除所有城市住区的围墙,主要是进行面积的限制,一个单位不能超大到整个城市的道路系统。在纽约、巴黎等城市的街道上,小庭院、小花园还是随处可见的。“城市让生活更美好,街区制其实是一种释放城市活力的方式,让生活其中的人更加便捷,即街区既要提供居住,又要有丰富的商业配套和休闲配套。最常见的形式就是:上面住人,下面营商;上面是私有空间,下面是商业空间或者公共空间。将住宅与外部世界全面打通,形成一个没有围墙的开放式社会,最典型的就是纽约的第五大道。”

    但冯凡同时表示,任何决策都不可能是一刀切的,需要因地制宜。在面对“如果没有了小区,那治安问题,物业管理以及小区内的拥堵如何解决”的问题时,冯凡表示,如果开放小区,那么这确实是实实在在需要回答的问题。街区制在中国的落实,除了可以借鉴欧美国家的规划与法律制定,还要保证后续的各种措施能够跟上,以满足曾经的小区住户们对于私密性和安全性的要求。

【业内看法】

推广街区制是未来发展方向

    对于中山封闭式小区未来怎样进行开放,新建小区如何推行街区制,市住建局、规划局等相关单位负责人表示,中山暂时还未有明确的计划,仍需要看该项意见的实施细则及省里相关政策如何落实。他们也指出,推广街区制是未来发展的方向。街区制是城市建设布局的一种形式,它的特点是在城市规划的道路边上建设房子,且不设围墙;土地私有国家和我国改革开放早期,大多采用这一方式;它的优点是可以增加公共道路和路网密度;缺点是居住区楼下的车流增加、车速更快,增加了老人和小孩的交通安全隐患,增大了居住区的近噪音干扰,会降低居住的舒适度和生活品质。

    中山一位房地产开发商表示,未来新建小区推行街区制将催生新的房地产发展模式。“现在中山购房者买房,安全、安静是其中必须要考虑的因素,在十几年的发展过程中,人车分流也成为许多业主安全考虑之一,现在《意见》发布后,如果未来真的新建住宅推行街区制,并且原则上不再封闭,肯定会给房地产开发模式带来改变,小区在设计上也会有改变,包括出入口设计、停车位设计、绿化景观设计等,而且街区式开发也将直接影响开发商拿地模式,也涉及到小区内道路的产权问题和建设问题,《意见》出来后,开发商也很迷茫,只能等相关政策出来后才会明晰,未来还有很漫长的路要走。”他介绍,“目前中山许多大的小区都是组团式开发,占地几百亩以上的都分组团开发,组团之间由道路连接,这种模式对交通的影响不大,未来可能会更加优化。”

【链接】

最高人民法院释疑《物权法》与《意见》关系

    最高人民法院23 日召开新闻发布会,发布《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释(一)》并回答记者提问。有记者提问,关于近期城市规划管理意见里面提到今后可能不再封闭建小区,道路将公共化,大家关心这到底跟《物权法》是什么样的关系?如果真是道路公共化之后,会不会与我们现行的《物权法》相关解释是相违背的?

    最高人民法院民一庭庭长程新文表示,正像有关部门所介绍的那样,封闭住宅小区是农耕时代的产物,现在已经处于21世纪工业化、信息化和新型城镇化的新时代,推进现代化城市建设需要我们有新的理念和探索。“我们认为,上述举措的目的是为了实现物和有关资源效益的最大化,这是一个非常具有前瞻性的、与时俱进的城市发展理念,是贯彻落实十八届五中全会提出的五大发展理念中的共享发展理念的体现,也是落实中央城市工作会议的重要举措,符合当今世界的潮流和发展趋势,对于推进城市现代化具有重要指导意义。”程新文说。目前,党中央、国务院提出的这一意见属于党和国家政策的层面,涉及包括业主在内的有关主体的权益保障问题,还有一个通过立法实现法治化的过程。
    

作者:文/本报记者冷启迪李丹丹 图/记者夏升权 责任编辑:何昭彤
收藏本文】【打印本页】【关闭窗口
中山网版权与免责声明:
  ① 凡本网注明“来源”为“中山日报”、“中山商报”、“中山网”的所有文字、图片和视频,版权均属中山网所有,任何媒体、网站或个人未经本网协议授权不得转载、链接、转贴或以其他方式复制发表。已经被本网协议授权的媒体、网站,在下载使用时必须注明“来源:中山网”,违者本网将依法追究责任。
  ② 本网未注明“来源”为“中山日报”、“中山商报”、“中山网”的文/图等稿件均为转载稿,本网转载出于传递更多信息之目的,并不意味着赞同其观点或证实其内容的真实性。如其他媒体、网站或个人从本网下载使用,必须保留本网注明的“来源”,并自负版权等法律责任。如擅自篡改为“来源:中山网”,本网将依法追究责任。如对文章内容有疑议,请及时与我们联系。
  ③ 如本网转载涉及版权等问题,请作者在两周内速来电或来函与中山网联系。
  联系人:陈小姐(电话:0760-88238276)。
  今日头条
  热点专题
  视频推介
  图片故事
  24小时热点新闻
关于中山网 | 版权声明 | 成功案例 | 友情链接 | 联系我们 | 信息反馈 | 社长邮箱
新闻信息服务许可 | 信息网络传播视听节目许可证号1908249 | 粤ICP备13033288号-3
报料热线:(0760)88881029 广告专线:(0760)88881052 88881015 89882910 88238276 技术热线:(0760)88881015 违法和不良信息举报电话:(0760)88881029

中山市中山网传媒有限公司版权所有 © 2005-2012