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中山楼市持续升温,二手老楼却一直遇冷
“80后90后”老房子何去何从?

来源:中山商报 2016-05-05 第 3867 期 A04版 发布日期:2016年5月5日 

竹苑小区虽楼龄较长,但配套较成熟,生活便利,因此价格不低。记者 叶劲翀 摄

    在深中通道概念的刺激下,中山楼市持续升温。3月份全市商品房成交1.59万宗,环比上升71.5%;二手房屋成交量4042宗,环比上升71.5%。4月份中山商品房累计网签16274套,同比上升92.40%。五一小长假,3天时间网签成交953套,同比去年大涨77.47%。与此形成鲜明对比的是,“80后90后”等楼龄超过15年尤其是超过20年的住宅几乎无人问津。中山最大的地产中介家家顺房地产经纪有限公司提供的交易数据显示,近半年来,15年以上楼龄的二手房每月成交比例不足10%,20年以上楼龄的二手房成交比例不到3% 。中山“80后90后”老房子为何不被看好?记者就此进行了走访。

    数据解读

    15年以上住宅成交量低

    随着楼市火爆,楼价也高涨。楼龄较短的二手楼也水涨船高,唯独“80后90后”等楼龄较长的二手住宅价格不为所动,几乎原地踏步。

    中山市家家顺房地产经纪有限公司负责人李功镇表示,家家顺成交的数据中,15年以上楼龄成交量不足10%,20年以上的不足3%。成交活跃的二手房多集中在楼龄较短、地理位置好、投资潜力大的楼盘,如城区的盛景园、顺景新一居、雍景园、朗晴轩等。而高龄二手房成交多集中在竹苑新村、华柏新村、齐富花园以及亨尾、库充、石岐大信·新都汇一带。

    李功镇表示,高龄二手房,如果小区生活配套完善,且房子成色较新,小区环境不错,也有成交价格较高的案例。如竹苑小区的一套楼龄超过20年的100平方米房子,成交价格为43万元,单价超过了4000元,可见优越的地理位置在一定程度上影响了二手房的成交价格。

    李功镇介绍,二手房买家多从投资潜力、地理位置等方面去考虑,卖得不错的二手房,楼龄一般不超过15年,多半交通便利,或者是学区房,或者是离医院、菜市场近,买来给老人住,方便老人生活出行。成交量低的“80后90后”二手房,基本不具备上述条件。

    深层分析

    投资潜力小、变现能力差是成交率低的主因

    谷健(化名)2007年花23万元购买了齐富花园一套126平方米的住宅,2013年以39万元挂牌时还有不少买家咨询,在中山房价一轮飙升后,目前39万元的挂牌价无人问津,这从一个侧面反映老房子投资潜力小,升值空间有限。记者了解到,谷健的这套房子虽然楼龄超过15年,但成色较好,装修清雅,一些买家因为房子位于7楼又没有电梯而却步,最终难以出手。

    银行对于一些楼龄较长的二手住宅也都不受理住房贷款。据交通银行中山分行综合管理部总经理助理邓艺敏介绍说,二手房抵押物价值以及变现因素,对于15-20年楼龄的房子,首次/首套房及二套房最高可申请7成按揭,遵循评估价格和买卖双方交易价孰低原则;20年楼龄以上的房子在市场交易不活跃,因此该行暂不受理住房贷款。

    李功镇分析,中山的“80后90后”等楼龄较长的二手住宅成交量低,主要是投资潜力不被看好,变现能力差,居住环境相对差,没有电梯,业主需要天天爬楼梯等,这也是部分银行不受理贷款的几大主要因素。

    带楼梯的老房子是一把双刃剑。一些老人家甚至中青年为了锻炼身体,特意选择楼梯房,使爬楼梯锻炼身体成为一种习惯,而有些老年人因为腿脚不便无法爬楼梯,也有年轻人不愿意爬楼梯,手头稍微宽裕些就考虑买电梯房。

    事实上,齐富花园、竹苑新村、教师新村等住宅小区居住环境还算不错的,如齐富花园属于封闭式管理,小区干净卫生,物业管理费每平方米只需0.4元,月停车费只需130元,生活成本也较低。相比之下,一些开放式小区虽然物管费更低,但卫生环境差,生活垃圾要么随处可见,要么清洁不及时,加上进出闲人多,住户安全感低。

    记者走访

    老房子位置虽好但居住环境相对较差

    说起中山城区的老房子,莲峰新村和第一城是中山城区最“元老级”的住宅。莲峰新村建于1981年至1984年,第一城竣工于1992年,楼龄都在20年以上。

    中山第一城位于博爱路与悦来南路交界处,交通方便,途经公交站有024和048,而附近200米的距离有11条公交线经过。记者发现,该小区外观显破旧,虽有不少房子空置,但人气却不低。商业街内以餐饮为主要业态,虽然环境档次不高,却已在中山形成一定口碑,加上特高商务酒店的带动,来来往往有一定人流。

    市人民医院附近的莲峰新村竣工已30多年,外观破旧,已成为孙文东路上一道饱经沧桑的风景。莲峰新村的入住率较高,空置率不足一成,居住群体以老人和租客较多。这里的交通便利,前往城区大部分大型社区、商区以及诸多镇区都可以从这里乘坐公交。记者发现,大部分楼龄较长的老房子都地处市中心位置,交通、购物、餐饮等生活配套都比较完善,但普遍存在楼院偏旧、路面狭窄、停车位不够等一系列问题。

    思考

    中山高龄老房子将何去何从?

    记者走访了解到,除了部分把老房子留给老人住的业主外,大部分业主在购买二套三套房后希望将老房子出售,但因为交易不活跃,出租成为很多业主处理老房子唯一的选择。

    三旧改造也是城市建设的一种普遍途径,改造意味着老房子的新生。从二手房屋中介的相关统计来看,目前,盛景尚峰、利和广场、富业广场、天悦广场等一批由民间资本成功推动而成的“三旧”改造项目,都带动了周边老房子的升值。

    南安路大信·新都汇新悦店的建成和开业,为四周的老住宅带来了新的生机。南安路一带基本是20年以上的老住宅,外墙陈旧,大信·新都汇新悦店可以说是众多老面孔中的一抹绿,为周边的居民带来了生活上的便利,也带动了周边一带的人气,商业氛围和居住氛围都往前迈进了一大步,随之而来的是周边老房子的升值。

    不过,房屋中介人士分析认为,周边环境提升倒逼老房子升值的现象可遇不可求,比如医院、学校的进驻,湿地公园的建设,商业广场的开业,都能使周边楼价上升。如新中医院的建设和西区湿地公园的立项带动了周边一带的地产。

    还有一种情况是城市综合整治工程。如2012年我市银通街、中山路老房子外墙的粉饰,使破旧的外墙披上了新衣,也为房子增色不少。

作者:记者 徐世球 责任编辑:江萍
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