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房产证上只有妻子名字丈夫“业主身份”引争议
●丈夫参与业委会筹建不被认可●律师对此也看法各异
来源:中山日报 2017-03-16 第 8095 期 A7版 发布日期:2017年3月16日 
    因房产证登记在妻子名下,丈夫参与业主委员会筹备工作,不被住建部门认可,理由是不符合相关文件对业主的规定。近日发生在坦洲镇锦绣阳光花园小区的这件事,不但在业主中引起广泛争议,在律师界也有截然相反的看法。

镇住建局: 房产证上无名,丈夫不能参与筹建业委会

    坦洲镇锦绣阳光花园主园区(1-8期)已经全部售出并交付使用,有9401户。去年底,小区业主准备召开第一届业主大会成立业主委员会,遂向坦洲镇住建局和坦洲镇金斗社区居委会提交了申请。

    3月上旬,业主方面得知镇住建局没有许可他们的申请。究其原因,是发起人之一的朱明海先生不符合业主身份的规定。

    坦洲镇住建局相关负责人在接受记者电话采访时告知,朱明海所居住房产的房产证上登记的是他妻子的名字,而没有他本人的名字,因此他不能作为业主参与业委会选举,也不能参与业委会筹备组的工作。

    该负责人向记者提供的法律依据有二:

    其一,省住建厅2009年给佛山市建设局的一份复函,该函称:“根据《物业管理条例》第六条、第十六条,《广东省物业管理条例》第十条、第二十五条规定,夫妻之间房产证无名的一方不能认定为业主,没有资格参加业主委员会委员选举,业主不能委托其配偶或亲属代表自己参选业主委员会委员。”“根据 《广东省物业管理条例》第十三条第四款规定,业主不能委托其配偶或亲属代表自己参加业主大会筹备组。”

    其二,《中山市住宅小区(大厦)成立业主大会及选举业主委员会程序指引》第三条:“成立业主委员会(1)必须是业主;(以产权证为准)”。

当事人: 房产是夫妻的共同财产,夫妻当然同时都是业主

    对此,朱明海完全不理解,因为国务院 《物业管理条例》第六条对业主的定义是:“房屋的所有权人为业主”。如此,除非有特别约定,根据《物权法》、《婚姻法》等法律,房产是夫妻的共同财产,夫妻同时都是业主。

    朱明海还指出,如果省住建厅的复函成立,那么房管部门在进行房屋产权登记时缺乏一个非常重要的告知程序:将房产登记在夫或妻一方的名下,对方将丧失一些什么样的权利。如此严重的不作为过失房管部门是不可能犯的。这说明,在房管部门眼中,仅仅是房产证登记在夫或妻一方名下,并不会导致对方权利的自动丧失。

律师说法: 两种截然相反的观点,更让人莫衷一是

    广东南鹏展法律师事务所律师吴崇岳认为,这样的规定是合法的,更是合理的。
    吴崇岳说,合法性在于,《物权法》规定房产证上的登记人才是物权所有人,省住建厅采用了法律解释中最常见的字面解释方法。《婚姻法》也规定一般情况下,婚姻关系存续期间所得财产 (如房屋)为夫妻共同所有,这并不代表登记在夫妻一方的房屋一定为夫妻所共同共有。

    从业委会选举的实际操作角度,也有必要作出这样的规定。实际情况中,一对小夫妻购买房子的资金来源可能非常复杂,最常见的就是父母出资。这时,如果出资人提出他为房屋实际出资人,拥有房屋全部或部分物权,因而也是业主,继而要求参选业委会,此时如不能根据房产证确定业主,业委会筹备组的人将无所适从,甚至可能导致选举根本无法进行。

    广东中亿律师事务所律师徐小安则认为这是一个“荒唐”的规定。首先,物业管理条例中业主的概念并不完全等同于所有权人。通常房产证上的名字只是家庭代表而已,整个家庭都是业主。省住建厅的批复既欠缺法律依据,也不符合客观实际。其次,就房屋所有权而言,登记公示的意义在于对抗第三人,而非判断所有权的唯一方式。登记只是形式要件,而非实质要件,判断所有权归属两者都要看。夫妻一方虽未具名但仍是共有权人,就是因为符合实质要件。
  
作者:本报记者徐兵 责任编辑:王瑞文
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