面对118亩的低效工业用地，拆了以后怎么建？谁来建？

在“中国灯饰之都”古镇镇，这曾是一道无解的选择题：灯饰企业普遍不大，一家吃不下整块地；村集体囊中羞涩，没钱盖高楼。

常规路径走不通，古镇镇索性换了条路——让7家亿元企业“众筹”共建一个园。这不是天方夜谭，而是已经封顶的曹三智兴产业园给出的答案。

当“工改”进入深水区，这种“另类”解法，或许正是中小企业高度集聚地区突围的方向。

一块地困住了村
也困住了企业

5月27日，记者走进中山市古镇镇曹三智兴产业园一期。10栋8层高的标准厂房整齐排开，崭新的外立面在阳光下格外醒目。尽管部分内部道路还在施工，但已入驻的企业车间里，机器声早已响成一片。

很难想象，一年前这里还是另一番光景：低矮的锌铁棚密密麻麻，小作坊扎堆，环境脏乱，火灾隐患大。这块118亩的地，改造前年产值仅1.18亿元，亩均税收只有3.5万元——在“寸土寸金”的灯都，几乎是一种资源浪费。

拆，是共识。可拆完以后呢？

古镇镇党委副书记、“工改”办负责人吴国森回忆，当时摆在面前的难题很具体：灯饰企业普遍规模不大，一家只需要5到15亩，没有谁能独立吞下整块地。如果死等一个“大老板”，地可能到现在还荒着。可另一方面，村里也拿不出钱来盖高标准厂房。

一块地，困住了村，也困住了那些想回家、想安家的优质企业。

没有条件创造条件
“众筹”一个产业园

怎么办？不具备条件就创造条件。

镇里和曹三村的“工改”专班坐下来一起琢磨，最终决定打破常规，推出“村企合作”开发新模式：村集体出地，优质企业出钱，统一规划、统一建设、统一管理，建设成本按占地和使用面积分摊。

这就是“众筹”的雏形。

但工业用地是稀缺资源，让哪些企业参与“众筹”，必须用硬尺子量。镇招商办、“工改”专班和曹三村联合成立评审小组，从30多家申请企业里，按产值、税收、技术含量、产业链协同度四个维度严格筛选。

最终，7家亿元企业被选中，成为园区的主体共建方。中山市铜鼎电子有限公司是其中之一。这家灯饰配件厂的董事长陈沃铨是古镇曹步人，企业最初开在相邻镇街，他一直盼着能回来。“我们终于有自己的厂房了。”他在园区拿到了12亩建设用地，建起了一栋高8层、总面积3万多平方米的崭新厂房。

与他并肩的，还有从外市迁回古镇的照逸光伏，以及良晨光电等其他5家亿元企业。这7家企业不再是单纯的“租户”，而是园区的“股东”——他们出资建厂房，按面积分摊成本，也按比例分享园区发展的红利。

“工改”不是拆了就算
是改了要活

日历翻回到2025年8月12日。随着最后一方混凝土浇筑完成，中山市鸿望五金制品有限公司在曹三智兴产业园投资建设的鸿望五金（曹三）项目主体结构顺利封顶。这标志着曹三村智兴产业园“工改”一期项目9栋厂房全部封顶，正式进入厂房内部装修阶段，1栋生活配套楼也在有条不紊建设中。

9个月后，记者在古镇镇城市更新和建设服务中心副主任翁樟水的带领下，再次踏上曹三智兴产业园一期土地时，高标准厂房内已经传出机器生产的轰鸣声，13家优质企业已经入驻。按照产业园管理方的预计，至今年年底，产业园的产值预计突破10亿元，每年为村集体带来合作收益金将超过750万元，是改造前的3倍。

“工改”不是拆了就算，是改了要活。这种“村出地、企出钱、多家共建”的模式，最巧妙的地方在于：它同时解决了三个痛点。对企业来说，拿地建厂的门槛降低了，不用一次性投入巨资买下整块地，就能拥有属于自己的厂房。对村集体来说，不用背负巨额债务，就能换来长期稳定的租金收益。对政府来说，土地没有碎片化，产业空间实现了集约高效利用。

放眼全镇，这样的变化正在多点开花。截至目前，古镇镇已累计拆除整理低效用地2130亩，建成百亩以上连片地块工业园区5个，高标准厂房总面积超126万平方米，容积率从改造前的1.0普遍提升到3.0以上。31个动工项目累计投资17.6亿元，超650家优质企业入驻，村集体改造地块收入普遍提升2倍以上。

“工改”带来的不只是数字的变化，村民对“工改”项目表决的通过率也达到100%，火灾和安全生产事故明显下降，26条街巷完成整治，4.8公里河涌岸线得到修复。

>>>对话吴国森

“众筹”模式能复制吗？

离开曹三智兴产业园，记者见到了吴国森。谈起这种“村企合作”的“工改”路径，他显得很有底气。

记者：7家企业“众筹”建园，这算是古镇“工改”的一种解法。这种模式能复制吗？

吴国森：曹三的模式有它的特殊性，但它背后的逻辑是可以复制的。我们核心的做法是三件事：搭台、定规则、管长远。政府先把土地整理好，把历史遗留问题解决掉，把“生地”变“熟地”；然后制定明确的准入标准，谁来参与，用硬数据说话；最后签订监管协议，确保企业两年内投产，防止圈地闲置。

记者：拆了低效用地，建了高标准厂房，最终想装进什么样的产业？

吴国森：工改是手段，新质生产力是目的。我们拆了那么多锌铁棚，不是为了建漂亮厂房好看，而是为了装进更好的产业。你看曹三园区入驻的这些企业，表面看还是灯饰照明，但内核已经变了——有的是做智能驱动的，有的是做高精度五金的，有的是做LED封装材料的，都不是传统意义上的“装灯泡”。

记者：接下来古镇“工改”的重点是什么？

吴国森：三个方向。一是抓好项目落地，以“改一个、成一个”的原则，持续加大招商引资力度。二是深化“工改”园区企业智能化，利用腾出的优质产业空间，促进企业进行数字化、智能化技术改造。三是深化跨镇街平台建设，推动“小榄永宁—古镇曹二”连片片区空间提质、产业升级。

统筹：夏亮红