中山沙溪龙瑞村具有六百余年隆都文化的深厚积淀，探花及第牌坊、谿角古塔、刘氏宗祠等古迹安然矗立，连片民国侨房承载着一代代华侨跨越重洋的思乡情愫。上世纪20年代，大批乡亲奔赴南洋、欧美谋生，攒下积蓄回乡修建宅邸，将海外钢筋建造技术、西式装饰元素融入传统岭南民居，造就独树一帜的中西合璧侨房风貌。

时光流逝，许多侨房屋主举家定居港澳、海外，祖屋长期无人看管，珍贵侨乡建筑在岁月里默默沉寂。自“百千万工程”乡村振兴部署落地后，龙瑞村走出一条特色侨房活化道路，坚持村级主导、社会参与、市场运作，遵循先规划后改造、一房一策的建设思路，以云衢街九巷4号百年侨房“侨玩”为示范样板，探索出“代租代管、以用代修、以商养房”的振兴路径。

侨房治理难题亟待破解

龙瑞村现存9间具有珍贵历史价值的侨房，均始建于上世纪20年代。当年归国华侨带回海外先进建造技术，打破本地传统砖木建造局限，建造出融合罗马柱、彩色琉璃窗与岭南趟栊门、青砖院落的特色洋楼，每一栋都是香山华侨迁徙奋斗史的实物见证。

龙瑞村村委委员刘灼婷介绍，这些侨房改造前的普遍状况是主体结构尚完整，但内部设施老旧，屋面、墙体常年老化破损，长期空置带来多重治理难题。一方面，绝大多数屋主常年旅居海外，产权历经多代分割，海内外联络沟通难度大，很难统一改造意见；另一方面，传统文保修缮标准严苛，整体翻新投入高昂，仅依靠村集体财政，难以承担持续修缮运维成本。

一边是海外游子心心念念的故土祖屋，一边是日渐破败、无人打理的百年侨房，沟通壁垒、资金缺口两大难题横亘在前，如何平衡文物保护、海外业主诉求、集体经济增收与乡村文旅发展的关系，成为龙瑞村亟待破解的现实课题。

侨房代租代管以商养房

2024年，龙瑞村成立村级强村文旅公司，统筹村内全部侨房资源，推出村集体收购、代租代管两套成熟运营模式，搭建起村委、侨联、市场运营方三方联动机制，清晰划分各方权责，从源头解决产权、资金两大核心痛点。

全村先对9间侨房开展分级、分类摸底排查，结合建筑保存完整度、临街区位、空间格局制定“一房一策”改造方案。针对产权清晰、业主有意出让的老宅，采取收购自持模式，村集体完成基础加固后统一对外招商，云衢街九巷4号“侨玩”项目便是典型案例，村集体持有房屋产权对外出租，每年稳定租金6万元，增加了村级集体经济收入。针对不愿出售、身在海外无暇打理房屋的侨胞，推行代租代管模式，村集体全权负责招商、房屋管护，租金全额转交海外业主，仅收取少量基础服务费，利用租金差额持续修缮房屋，以商养房。

龙瑞村强村公司负责人刘权介绍，招商环节坚持因地制宜匹配业态，临街开阔空间引入咖啡、特色餐饮，构件精美的老宅打造古玩文创展厅，层高充足场地布局休闲电玩。目前全村已成功盘活3间侨房，落地东南亚融合餐饮、咖啡烘焙、建筑设计、休闲桌游多元业态。房屋修缮、日常运营全部由承租方负责，村委会专职对接海内外侨胞、统筹整条街区风貌提升，双方分工明确、实现互利共赢。

侨房活化推进过程中，市镇两级侨联、政府给予全方位支撑。市侨联依托完善的侨情联系网络，协助联络分散全球的房屋产权人，从中协调改造方案，打消华侨改动祖屋的顾虑；镇政府多次走访调研，为街区整体规划、业态创新提供专业指导，助力项目稳步推进落地。

打造侨文化复合休闲空间

云衢街九巷4号侨房建成于1921年，拥有超百年历史，是全村保存最完整、建筑特色最鲜明的侨房，也是龙瑞侨房活化示范样板。项目改造由龙瑞村侨联主席刘兆光牵头完成，如今由他与儿子刘浩楠共同运营，整体改造投入138万元。

刘兆光从事服装行业，身任中山市侨联委员、龙瑞村侨联主席，常年接待回乡寻根的华侨，见证不少侨胞面对破败祖屋满心惋惜，守护老宅、留存侨史的心愿在他心中扎根。他很早就留意这栋侨房，原屋主虽不愿将祖屋转卖给外人，却同意转让给村集体，并提出硬性要求：房屋主体、全部历史构件不得改动，仅可小修小补，不能大拆大建，这份嘱托也成为后续改造坚守的核心准则。

老宅主体采用坤甸木梁柱，历经百年不腐无虫蛀，建筑整体质量保存相当好。百年南洋雕花立柱、彩色琉璃花窗、手工实木楼梯、民国地砖全部原样保留。屋内摆放着刘兆光多年私人收藏，民国水晶吊灯、南洋手工地毡、清末实木家具错落陈列，较好地还原了当年华侨回乡居住的生活场景。

行走厅堂回廊，刘兆光娓娓讲述房屋背后的乡土温情。初代屋主乐善好施，早年乡民遇雨天、饥荒，均可到屋内堆放谷物、临时避祸，百年时光里，这间大宅承载着全村人的共同记忆。改造活化绝非简单商业翻新，守住一砖一木的历史原貌，才能留住先辈远渡重洋打拼，回乡兴业造福桑梓的珍贵故事。

受父亲重侨爱侨的情怀熏陶，刘浩楠选择返乡经营改造后的云衢街九巷4号侨房——“侨玩”。他大学主修计算机，拥有四年影视传媒从业经历，年少时在村子里生活，上学放学都从这些漂亮的侨房旁经过，使他对村里独特的侨房建筑情有独钟。推进这幢侨房改造期间，他主动钻研古建修缮相关知识，对接本地专业施工团队，结合当下年轻人消费喜好规划多元复合业态，让百年老宅适配新时代游客的体验需求。

父子二人紧扣侨房的南洋历史底色，摒弃单一展厅的传统开发模式，造就集餐饮、古玩展览、咖啡休闲、电玩体验于一体的多元空间。店内主打东南亚融合菜，创作灵感源自老一辈华侨远赴南洋谋生的岁月，风味有别于本地传统粤菜，形成独有的特色。

这间南洋主题餐厅其实是在主体侨房旁的一块空地搭出的一个空间，落地玻璃窗搭配复古立柱，坐在餐厅能看到云衢街上的风景，朝不同方向都能看见几座特色各异的侨房。云衢街九巷4号侨房主体，分层规划不同功能的空间，一楼大厅挑高的空间可以是一个展厅，开办过一些主题展览；楼上的休闲空间有设置为桌游电玩空间，有私房餐厅空间，兼顾寻根侨胞、游客、年轻打卡群体的不同需求。新旧元素和谐共生，碰撞出独特的侨乡氛围。

作为村侨联主席，刘兆光开辟“侨玩”不只是经营业态，更将这里作为凝聚侨心、传递乡愁的重要窗口。村中华侨遍布全球，改革开放后纷纷捐资捐物反哺家乡：各类生产设备助力龙瑞服装产业起步，捐资修建龙瑞小学，修缮刘氏宗祠，一步步推动村子发展成如今颇具规模的龙瑞国际服装城。如今，不少时隔数十年的归国华侨专程到访此处，从完整留存的百年建筑中寻找年少回忆，这里也成为海外新生代认识故土的一个好去处。

龙瑞侨房活化十二字秘诀

单一侨房活化只是起点，龙瑞村下一步的发展核心，是推动侨房改造从单点活化转向整街统筹。依托村内成熟U型文旅游览路线，对云衢街整片侨房集聚区域统一提升风貌、优化业态布局，串联探花及第牌坊、古祠堂、连片百年侨房，打造完整侨文化文旅街区。

按照规划，村里将持续盘活街区周边闲置历史民居，新增文创手作、户外露营等配套业态，吸引更多返乡青年、优质商户入驻；同步完善片区停车、绿化等公共配套设施，补齐乡村营商短板，打造可观古建、品南洋美食、赏侨史藏品、体验潮流休闲的一站式文旅动线。

侨房活化带来的红利惠及全体村民，项目落地收获全村一致支持。稳定客流带动沿街商户增收，乡村发展机遇吸引在外青年回乡创业，例如探花牌坊旁的网红餐厅与咖啡馆，村集体依靠房屋租金获得持续性收入；曾经无人问津的闲置老宅，转变为带动乡村文旅发展的优质建筑资产。

龙瑞村探索出的侨房活化模式，核心经验浓缩为“代租代管、以用代修、以商养房”十二字秘诀。市镇侨务资源对接分散各地的海外业主，以乡情化解产权分歧，让华侨安心将祖屋托付家乡管护。集体平台兜底，市场化模式化解资金难题，依托强村公司推行收购、代租代管两套机制，不靠全额财政投入，以经营收益持续反哺古建养护。乡贤引领、青年接力，妥善统筹文物保护与文旅开发。

如今的龙瑞宜居宜游，环境漂亮精致，漫步其间悠然惬意；散布各处的岭南侨房独具文化辨识度，让侨村生机盎然。

Revitalizing Overseas Chinese Residence to
Unleash New Vitality

In Longrui Village, Shaxi Town, Zhongshan City, overseas Chinese cultural elements can be spotted everywhere. These time-honored Sino-Western style overseas Chinese residences stand as enduring testaments to the stories of overseas Chinese who once crossed the oceans while always holding their homeland dear to their hearts.

Longrui Village keeps exploring practical methods to revive these residences filled with overseas Chinese’ deep nostalgia for home. The revitalization scheme applied to the overseas Chinese house at No.4, Lane 9, Yunqu Street breaks new ground for win-win solution between overseas Chinese heritage protection and rural revitalization.