9月21日，中山市第一人民法院召开新闻发布会，发布和解读《涉物业纠纷审判白皮书》，并针对审理的物业服务合同纠纷案件突出矛盾和问题提出相应建议和对策有关情况答记者问，以期对公众进行正确引导和答疑解惑，努力构建共建共治共享的社会治理新格局。  

发布会实录

主持人：市第一法院党组成员、副院长  洪文

各位媒体朋友们：

大家上午好！欢迎参加今天的新闻发布会。近年来，我院按照“抓前端、治未病”理念，积极推进依法审理和诉源治理工作，多元化解“小物业”纠纷，守护人民群众的“大民生”。为了及时发布物业纠纷审判动态，反映审判实践中发现的突出问题，发挥司法裁判对物业服务市场的规范和价值引领作用，今天我们在这里召开新闻发布会，主要发布和解读《涉物业纠纷审判白皮书》，并就针对审理的物业服务合同纠纷案件突出矛盾和问题提出相应建议和对策等有关情况答记者问。

出席今天新闻发布会的有：

市第一法院党组成员、副院长  黄鸿德

市第一法院民事审判一庭庭长  何频

首先，请市第一法院党组成员、副院长黄鸿德解读《白皮书》有关情况。

各位媒体朋友：

大家上午好！欢迎出席本次新闻发布会，此次新闻发布会主要介绍和解读我院发布的《涉物业纠纷审判白皮书》（以下简称“白皮书”）。下面，由我代表中山市第一人民法院介绍白皮书的有关情况。

一、“白皮书”制定背景

小物业牵动大民生，物业服务与人民群众生活息息相关，物业服务质量好坏关乎人民群众安居乐业与否；涉物业纠纷审判是关系到千家万户切身利益的司法活动。解决好人民群众的居住问题，化解矛盾纠纷，不断提高人民群众的幸福感、获得感，是我院孜孜以求的目标，同时也是我院审判工作践行党的群众路线的重要抓手。

当前，随着经济、社会的快速发展及民法典的颁布实施，居民法律意识、权利意识显著提升，居民对生活品质的要求也日益提高，物业服务质量与业主期望之间的矛盾时有发生，我院受理的物业纠纷案件的数量也呈逐年增长的态势。化解物业纠纷是加强基层社会治理和民生保障的重要一环，为进一步规范物业服务行业的经营活动，推动物业矛盾纠纷源头治理，切实回应人民群众多元化司法需求，不断提升人民群众的获得感、幸福感、安全感，我院特制作并出台了本白皮书，对近三年来审理的物业纠纷案件进行全面的统计分析、梳理总结案件成因及矛盾焦点，并针对突出矛盾和问题提出相应的建议和对策。

这是我院助力构建中山市共建共治共享的社会治理新格局的重要举措之一。

 二、“白皮书”主要内容

（一）“白皮书”涉及的纠纷类型

我院目前受理的物业纠纷案件，大多数是以提供物业服务一方即物业公司为原告，业主为被告的物业服务合同纠纷，诉讼请求主要集中在物业公司向业主追讨物业服务费及相应的违约金；少数是业主或业主委员会为原告，物业公司为被告的物业服务合同纠纷，纠纷类型上呈现多样化趋势，诉讼请求主要集中在退还物业费用、返还公共收益、财产损害赔偿、人身损害赔偿、物业服务合同的效力认定等；极少数是以业主为原告，业主委员会为被告的业主撤销权之诉，诉讼请求为撤销业主委员会作出的选聘或解聘物业公司的决议。

（二）“白皮书”篇章架构

白皮书是对我院近年来涉物业纠纷审判工作的归纳总结，内容非常丰富，主要包括：1.涉物业纠纷案件审判概况；2.涉物业纠纷案件的成因分析；3.涉物业纠纷案件主要争议焦点及裁判规则；4.我院物业纠纷案件的改革成效及取得的成果；5.改善物业服务化解矛盾纠纷的建议。上述一共五大方面的内容，每一部分又分了若干小点。

第1部分主要通过数据分析了2020-2022年我院新收物业纠纷案件的态势，总体来说，这三年来物业类案件增长幅度较大；第2部分主要是全面梳理和分析大部分物业纠纷案件产生的原因，从源头上探寻减少物业纠纷的方法；第3部分主要从裁判者、审理者的角度归纳总结我院在审理物业纠纷案件的过程中发现的主要争议问题以及在裁判时所适用的法律及相关司法解释；第4部分主要介绍我院近年来在物业纠纷案件领域开展多元矛盾纠纷化解机制，大力推进诉源治理工作取得的新成就，以及深化繁简分流、推广电子送达等便民新举措；第5部分主要是分别对行政主管部门、开发商、物业公司以及业主提出减少物业纠纷的指导意见。旨在凝聚多方合力，努力化解物业矛盾、维护和美家园。

从总的结构上看，各部分之间既相互独立又前后呼应，第1部分是讲述基本情况，第2、3部分是发现问题，第4、5部分着力点在于解决问题、提出对策和确定发展方向。

三、“白皮书”出台的意义

“白皮书”的出台，将使我市涉物业纠纷案件的审判工作再上一个新台阶。“白皮书”既总结了近年来我院涉物业纠纷案件的司法实践经验，又全面分析了相关社会矛盾发生的原因，对症下药、提出对策，为将来法院、行政主管部门、开发商、物业公司、业主等各方形成合力，共同提升中山物业公司管理服务质量，化解社会矛盾、减少涉物业纠纷的诉讼提供了明确指引和努力方向。下一步，我们将进一步全面贯彻落实习近平法治思想，结合司法办案中发现的社会治理方面存在的问题，积极延伸审判职能，推动完善社会治理体系。

我院将一如既往坚持以人民为中心，坚持和发展新时代“枫桥经验”，推动矛盾纠纷源头化解，贯彻落实党的群众路线，维护群众的根本利益，更好地解决群众“急难愁盼”问题，维护好中山市经济社会稳定发展的大局，以高质量司法服务保障中山高质量发展！

我先介绍到这里，谢谢大家。

主持人： 洪文

现在进入媒体记者提问环节。请提问时举手示意并通报新闻机构名称。

媒体问答

中山日报：法院审理的案件类型较多，此次为何选择发布《涉物业纠纷审判白皮书》？

市第一法院党组成员、副院长  黄鸿德：

感谢中山日报记者的提问。此次发布《涉物业纠纷审判白皮书》主要原因有以下几个方面：

一是物业纠纷社会关注度比较高。近年来，涉物业纠纷案件，在民事案件当中，不仅案件数量相对比较多，而且占比较大，有不断增长的态势。我们之所以把涉物业纠纷案件这一类类型化的案件专门制作白皮书并发布，也是基于这个原因。

二是物业纠纷与我们老百姓的生活息息相关。大家都生活在社区里，一个社区的正常运转和维护、基本的物业保障，是生活的基础性保障。这一类纠纷本身会对老百姓的生活产生重大影响，在一些中大型的社区中显得尤为突出。甚至有些大型社区、中型社区出现了恶性循环，一方面欠费问题严重，另一方面物业服务公司服务严重不到位。这里面原因很复杂，结果就是确确实实对生活在小区内的业主生活带来了很大的影响，甚至连一些基本的生活基础保障都没有，这也是本次新闻发布会的目的之一。

三是物业纠纷往往出现在我们中大型的社区当中，反映出很多现在基层治理、社区管理包括物业服务的制度机制等方面存在的短板问题。我们想通过这一类案件审判情况的发布，使披露的问题引起社会的高度关注。中央提倡要推进国家治理体系和治理能力的现代化，强调要由社会管理向社会治理转变，基层治理同样要往这个方向努力，从这个意义上讲，这一类案件本身所折射出的问题，关乎基层治理的制度机制和水平。

四是物业纠纷案件，关乎到一个社区本身的和谐稳定。大家都知道，有一些比较典型的物业纠纷案件，矛盾纠纷长期得不到解决，导致产生了严重的社会问题。如何进一步动员社会力量积极破解社区服务方面面临的难点问题，有效化解这类矛盾纠纷，是当前我们审判机关在社区治理当中面临的重大课题，是一个严峻的挑战。这些年来，物业纠纷案件特别是群体性的纠纷有增无减，需要我们梳理、反思在基层治理、社区管理方面物业服务的市场化制度机制方面存在哪些问题，有哪些瓶颈性的问题需要我们系统研究解决。基层社区，每一个家庭，是社会的基本细胞，从维护整个社会安全稳定的角度讲，如果这类问题破解不当，会给社区的和谐稳定带来重大影响。

五是发布白皮书，实际上是对各类诉讼主体一种有效的引导和规范，也是一种特殊的法律宣传方式。通过新闻发布普及这方面的法律常识，把在司法审判当中发现的问题反馈给社会，有利于这一类矛盾纠纷的超前预防，减少这类矛盾的发生。我们希望通过新闻发布会，可以使社会对当前物业方面的这些类型化案件以及法院在审判方面的症结问题有所了解。作为法院本身来讲，简单依靠司法职能从根本上解决物业方面的矛盾纠纷是不现实的。还需要动员社会方方面面的力量来参与，形成多元化预防调处化解机制。同时，当前在物业纠纷方面面临的一些难点性、瓶颈性的问题也需要社会方方面面的参与。全社会共同积极推动破解这些问题，从根本上建立健全解决这一类矛盾纠纷的有效机制。

本次发布会也是一次民事审判工作的司法公开。向社会通报我们的审判工作，可以促进社会公众充分有效的监督，同时也有利于进一步统一这一类案件的司法裁判尺度，规范我们民事法官的民事审判行为。希望社会各界对这一类类型化案件的审判也加强监督、指导。

南方日报：我们经常看到涉物业纠纷中，一方是物业公司，一方是业主，在物业纠纷案件中业主是否处于弱势地位？对于业主来讲如何维护自身合法权益？

市第一法院民事审判一庭庭长  何频：

感谢南方日报记者的提问。

首先要说明的一点是两方在物业服务法律关系中是平等的民事主体，平等保护是我们民事诉讼中必须坚持的原则。民事诉讼法第8条也明确要求我们在民事诉讼中对当事人在法律适用上一律平等。在涉物业纠纷的审判工作中，我们当然也必须坚持这一原则，平等保护双方当事人的合法权益。

其次，就物业服务合同的缔约来讲，在业主、业主大会选聘物业之前，由建设单位选聘前期物业服务企业，在购房时，物业服务合同与购房合同通常捆绑签订，业主对于物业服务企业没有选择权，如果不签订物业服务合同就难以办理购房手续或入住手续。业主为了尽快拿到房屋钥匙，在不了解收费细节、物业服务范围的情况下，不得不在入住前签订物业服务合同。

第三，从案件处理的结果来讲，多数物业纠纷系基于合法有效的物业服务合同，物业公司在证据收集等方面更有优势，胜诉率较高。业主一方则由于缺乏证据保全意识，在物业服务有瑕疵或漏洞时，没有及时或充分留存并固定证据，使得其拒缴物业费的抗辩理由，因证据不足，难以获得法院支持。

针对上述实际情况，为了避免双方当事人攻防力量的悬殊，保证当事人真正处于平等地位，我们的法官在审判实践中会适当行使释明权，弥补当事人一方在诉讼能力实质上的不平等。即在弱方当事人的诉讼主张不明确或证据资料不充分时，法官予以指导。在涉物业纠纷中，物业企业一般都有专业律师甚至律师团队提供法律服务，因而在诉讼能力上处于相对优势。而一般的业主则在资金、法律知识方面较弱，从而在诉讼能力上处于相对劣势。我们在处理涉物业纠纷中充分关注到了这种诉讼能力上的不对等，通过法官在诉讼中的适当释明，为业主明确诉讼主张、提供证据资料，平等参加诉讼提供适当的、必要的指导，从而更好地贯彻平等保护的原则。

针对小区业主如何更好地维护自身合法权益，我们的建议是一方面业主应当主动、积极、依法成立业主委员会，积极支持业主委员会职权的行使，为业主委员会维护业主利益提供方便。因为小区业主不同于一般主体，具有个体分散性和意志多元性的特点。当业主公共权益受到侵害时，需要一个机构代表全体业主行使诉讼权利。而由业主代表组成的业主委员会，具有代表性、组织性和稳定性，弥补了全体业主在诉讼权利上的先天不足。业主委员会应当由能代表业主利益的业主组成，应当根据法律、法规的规定行使职权。对于物业企业所提供的物业服务应及时予以审查、监督，对于损害业主利益的行为，应及时采取解除物业管理合同或提起诉讼等措施加以维护。另一方面，业主应当积极参与小区公共事务。对于小区公共事务，业主要更加关注、更加热心、更加负责、更加理性。对于业主大会的成立、讨论、表决，对于业主委员会的选举、监督以及诉求的表达，业主们仍要避免“事不关己高高挂起”与“搭便车”的心态，真正参与到小区管理中来，而业主委员会应当承担相应责任，为业主的利益合法表达诉求。只有业主真正对自己的权利关心，对自己的小区关心，才能真正创造出更好的生活环境。

南方杂志：我注意到白皮书里面对涉诉的案件原因总结梳理得非常详实，据了解，目前老旧小区的物业纠纷，邻里矛盾特别多，有很多是业主和业主之间的矛盾，比如说漏水问题或者邻里矛盾，其中也会涉及到物业公司管理不善的问题，物业公司也会引导业主去告另外一个业主，会不会牵涉到物业公司逃避责任的情况，法院有没有处理过相应的案子，对这方面问题有什么样的建议，有没有什么办法能让问题更加快捷解决呢？

市第一法院民事审判一庭庭长  何频：

感谢南方杂志记者的提问。

面对这种情况，我们首先建议，业主之间要积极沟通，其次，物业服务机构也要积极参与其中。因为漏水原因形成原因是很多元化的，也非常复杂，有可能是房屋质量问题、物业公司服务管理不到位、相邻业主使用或者装修不当所引起等等情况。

因此，在小矛盾出现的时候，我们就倡导上下邻居，包括整个小区物业，当地相关职能部门都能够积极参与调解，在诉讼前端解决问题形成合力。说到这里，可以介绍一下法院处理类似案件的流程，首先要鉴定漏水原因，再出具修复方案，整个流程走完基本超过一年，费用非常昂贵。举个例子，有个案件鉴定费用超过7万元，但实际最后修复价格就几千块，所以说大家一定要摒弃赌气心态，以和为贵，以解决纠纷为目的，把纠纷解决在前端。法院是化解矛盾纠纷的最后一道防线，对于一些标的额相对较小、矛盾争议较为单一的物业纠纷，建议先经人民调解、行业协会调解处理，调解不成的再寻求诉讼救济，从而避免产生不必要的诉讼成本。

针对第二个问题，不可否认，物业服务企业处理这类纠纷确实也存在较大困难，而且确实纠纷原因是多元化的，很多时候可能并不是物业服务企业的原因，我也可以理解他们这种心情。但是，在这里也建议物业服务企业在出现这种问题的时候，要积极地协助业主解决问题。如果物业服务企业介入得早，比如说引导双方当事人去查看原因，很多时候纠纷是可以解决的。

广州日报：近年来，案件量突增给法院的审判工作带来新的挑战。为确保案件快速审结，市第一法院对物业纠纷审判改革有何举措？ 

市第一法院民事审判一庭庭长  何频：

感谢广州日报记者的提问。

为提高案件审结的质效，我们分别对内和对外两方面同时发力。

对内方面：一是不断探索和推进专业化审判。为进一步落实民事案件繁简分流的工作要求，主动应对我市物业纠纷案件大幅增长的现状。近年来，我院将物业纠纷案件集约化办理，初步实现“类案专审、简案快审”的物业纠纷审判模式，不断提升化解物业纠纷的工作效率，促进审判质效提档升级。在机关，由民一庭设立了专门的简案单元审理物业纠纷案件，在各派出法庭也都设置了专门的审判单元专门审理物业纠纷案件，实现了审判团队的专业化，以“术业专攻”提质增效，最大限度发挥审判团队优势，保证了裁判尺度的统一性，达到公正和效率并重的司法效果。二是向送达要效率。积极推行电子送达方式，采用能够确认当事人收悉的电子方式送达诉讼文书，当事人通过查阅手机短信即可接收电子送达的诉讼文书，简单易学、操作性强，让当事人“足不出户”就能收取诉讼文书。以上两种方式大大缩短了法院的送达周期。三是推行要素式审判工作。今年开始推行表格式文书改革，将要素式文书用“表格要素”显示，庭审笔录也实现要素式。将原本数十页左右的文书缩减为2页左右，节省了50%的文书制作周期。

对外方面，强化物业纠纷的“诉源治理”。近年来，中山法院坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，深入贯彻习近平法治思想，创新发展新时代“枫桥经验”，坚决把非诉纠纷解决机制挺在前面，主动融入党委领导的社会治理体系，与政府主管部门、行业协会、调解组织加强协作配合，依托中山法院诉讼服务中心“调解超市”，建立健全专业高效、有机衔接、便捷利民的物业纠纷多元化解机制，强化多元解纷实体化运作功能，推动矛盾化解从终端解决向源头防控延伸。

南方都市报：刚刚提到有多元解纷机制，请问市第一人民法院在物业纠纷多元化解方面有什么创新举措？取得哪些成效？ 

市第一法院党组成员、副院长  黄鸿德：

感谢南方都市报记者的提问。

在市委的关心和支持下，在全国法院中，中山法院是首家成立院诉讼服务中心并入驻市行政服务中心的法院。中心面积2100平方米，设20个诉讼服务窗口，两级三院134名工作人员常驻办公，首创双向集约工作模式。中山法院诉讼服务中心目前设立多个专业调解工作室，特邀32名特邀调解员常驻办公，全方位为群众开展免费诉前调解服务。

当事人到法院起诉后，如原告同意调解，诉讼服务中心当即启动诉前调解程序。现我院已将物业纠纷案件纳入调解前置程序，在收到当事人的起诉材料后，我院首先委托特邀调解员通过线上、线下等方式先行进行集中调解，调解不成再进行立案。通过诉前联调机制，将诉讼中的调解程序前置，提高诉讼效率，减轻当事人负担，节约司法资源，促进社会和谐。经过近年来的改革实践，中山法院诉源治理成效持续显现。2020-2022年，我院通过诉前多元解纷机制调处物业纠纷案件20037件，调解成功11464件。其中2020年共收诉前调解物业案件3469件，调解成功2017件，调成率58.14%；2021年共收诉前调解物业案件8543件，调解成功4867件，调成率56.97%；2022年共收诉前调解物业案件8025件，调解成功4580件，调成率57.07%。诉前调解作用开始凸显，诉前调解质效持续向好。

值得说明的一点是，今年年初，在市委政法委的领导下，我院在东区、坦洲两个镇街启动基层矛盾纠纷多元化解“同心网”工作试点，并逐步向周边镇街推广，通过共建共治，从源头上多元、高效、便捷预防和化解矛盾纠纷。“同心网”试点工作开展以来，我院民一庭多次与东区街道办城建局、综治维稳中心召开联席会议，商讨深化物业服务类案件的诉源治理；建立定期联席会议机制，确定对东区街道办的轮值法官；筹划召开东区街道主要物业服务企业联席会议，引导、指导物业服务企业诉前联调、规范诉讼等；同时开展普法培训，提升基层善治能力。我院民一庭多次派出法官参与东区司法所举办的2023年人民调解员和“法律明白人”培训会，为东区街道各部门、各社区人民调解委员会人民调解员和“法律明白人”就物业纠纷实务及调解技巧开展授课，充分发挥了法官指导基层调解、参与基层治理的重要作用，有力形成 “诉源治理”工作合力，切实推动矛盾纠纷源头化解。我院坦洲法庭牵头召开“构建多元联动解纷机制，促进小区物业类纠纷源头化解工作”座谈会，邀请坦洲镇综合治理办公室（司法所）、城市建设和管理局、社区以及小区住户达1000户以上的重点小区物业服务企业和业主代表参加，深化推进了 “庭所共建”工作机制，搭建共建共治共享社会治理平台的又一套“组合拳”。此外，我院深入开展马锡五审判方式新时代实践活动，宣传和引导基层群众利用网上调解平台快速处理各类纠纷；及时参与包括物业纠纷在内的全部民事纠纷调解；开展法律咨询、释法答疑、息诉罢访和法律宣传等基层法律服务工作，压实法官联系村居工作职责，联系村居法官每月不少于一次主动联系定点村居；积极参与村居综合治理，指导开展人民调解，做实做细基层调解与司法确认衔接工作，切实提高基层村居社会治理的能力和水平，打通联系服务群众的“最后一公里”。

主持人： 洪文

由于时间关系，记者提问环节到此结束。如需进一步了解相关内容，会后请与我们工作人员联系。

媒体朋友们，感谢大家一直以来对我院物业纠纷审判工作的关注和支持。我们将继续紧密结合市委和上级法院的工作部署，推进物业纠纷多元化解，着力构建和谐安全稳定的基层社会法治环境，为建设现代化宜居中山提供强有力的司法保障！在此，也希望广大媒体朋友们持续关注和支持中山市第一人民法院的各项工作！

今天的新闻发布会到此结束，谢谢！

◆编辑：龙慧◆二审：苏鹏蕴◆三审：周亚平