6月11日，中山市横栏镇新茂村康龙三路的工地上一片繁忙景象，该村首宗村集体用地“自改”项目正火热推进：大型打桩机正伴随着轰鸣有序作业，工人们冒着高温紧张施工，汗水浸透的工作服紧贴后背。“雨季前必须完成基础工程，质量和安全都不能放松！”新茂村党委书记吴献彬带领工作人员查看桩基浇筑情况，向施工负责人再三强调。

这片即将蜕变为现代化工业园的土地，曾是建成超15年的锌铁棚厂房。“容积率不足1.0，4.3万平方米的土地年租金仅40多万元，连周边地块收益的零头都不到。”吴献彬指着泛黄的旧厂房照片对比眼前的施工蓝图，语气中透着惋惜与期待。如今，通过“工改”新政，项目规划分三期建设总建筑面积5.27万平方米的标准化厂房，其中一期7层厂房参照深圳高标准设计，每层6米高，预计2026年4月率先建成。全部投产后，这里将形成年产值约2亿元的照明灯具产业集群，将为村集体新增7500万元固定资产。

“隔壁工地同步施工，我们只能从地块最深处‘逆向’打桩。”施工项目经理擦着汗指向场地内侧介绍，原本直线推进的施工动线因周边环境调整为“由里向外”作业，宁可增加机械成本，也要在6月下旬雨季来临前完成地下工程。这种“遇阻破局”的劲头，正是新茂村破解“工改”难题的缩影——面对原租赁合同未到期、土地整合补偿高、村集体资金短缺等挑战，村里创新采用“土地并证+定向招商”模式，将分散地块“化零为整”，引入企业合作开发。

吴献彬向记者算着账：工业园建成后可提供数百个就业岗位；毗邻工业园的茂龙农产品加工项目已完成用地办证，项目投产后年处理量达3000吨。这些项目串起的不仅是土地价值链条，更是村民从“租金依赖”向“产业红利”跨越的新路径。