低效厂房迭代焕新、零散土地连片整合、新兴产业集聚崛起……作为中山南部重点镇街，三乡镇依托国家级全域土地综合整治试点契机，深耕低效工业园改造升级攻坚战，创新探索特色改造路径。该镇立足“‘工改’、田改、村改”三改联动，打造“1+4+N”土地整备体系，首创全市“挂账收储+异地代建”模式，盘活存量低效用地、破解土地碎片化难题，推动传统工业区向现代化产业高地蝶变，以“工改”深度赋能新质生产力培育，为镇域高质量发展注入强劲动能。

模式创新破局
探索“工改”三乡样本

走进三乡镇古鹤中医药综合产业园，标准化现代化厂房错落排布、外立面焕然一新，通透的玻璃幕墙搭配规整的建筑线条，展现出现代化园区的精致质感。回溯改造之前，这片三乡与珠海交界的优质地块全然是另一番模样：整片区域遍布低矮老旧的单层锌铁棚，不仅存在极大安全隐患，更因土地碎片化严重，无法连片开发、无法承接规模化产业项目，土地产出效益极低。这片老旧工业区，正是早年三乡镇低效工业用地“小、散、乱、低”的真实写照，也集中暴露了全镇工业发展的深层痛点。

立足发展实际，三乡镇跳出传统改造思维，创新构建“1+4+N”土地整备模式，锚定“碎片变连片、低效变高效、存量变增量”核心目标，系统性地破解用地发展难题。其中“1”为中山半导体产业园核心引擎，聚焦半导体新兴产业打造高能级产业平台；“4”为白石大坑塘、白石麻子、古鹤中药城、茅湾工业园四大百亩产业园区，精准布局美妆、中医药、智能制造等特色产业；“N”为若干特色产业集聚区、30多个单宗提质改造项目，实现全域低效用地全覆盖升级。

古鹤中医药综合产业园正是该模式的标杆实践，也是中山首个“政府挂账收储+异地代建”工改示范项目。改造前，该地块为古鹤老旧建材城，零散分布11宗小型地块，产业业态低端、土地效益极低。针对村集体有地无招商能力、业主补偿期望值高、政府整备资金压力大的多重困境，三乡镇创新改造路径，由政府先行挂账收储土地，暂不支付现金补偿，待土地成功出让招商后，再兑现相关权益。

在收益补偿上，该镇摒弃“一次性货币补偿”的短视模式，采用“出让金+异地代建物业”组合方案，由竞得企业在村集体相邻地块代建现代化产业物业，既保障村民短期分红收益，又为村集体留存长期稳定的租金收入，彻底破解资金难题与长效发展矛盾。“该模式兼顾各方利益、贴合三乡实际，有效调动村集体、企业、社会资本的参与积极性，为全市“工改”攻坚提供了可复制、可推广的经验。”三乡镇党委副书记钟季媛表示。

园区迭代焕新
培育产业成长沃土

“工改”不只是空间重塑，更是产业生态的全方位升级。三乡镇依托全域“工改”攻坚，推动老旧低效厂区全面迭代，一批高标准化、花园式现代化产业园拔地而起，彻底告别传统厂房“配套差、环境乱、产能低”的旧貌，为中小企业扎根发展、增资扩产搭建优质载体。

“我们现在站着的位置，以前是一片杂乱的铁皮厂房。”主导开发恒锋谷都智造园的中山市德联物业管理有限公司董事长涂勇华带领记者边走边介绍。在园区内，整洁规整的高标准厂房错落布局，绿植景观、休闲广场点缀园区各处，中央餐厅、人才公寓、共享会议室等配套设施一应俱全，彻底颠覆了传统工业园区脏乱陈旧的刻板印象。改造后的恒锋谷都智造园占地用地面积41.38亩，总建筑面积约10万平方米，打造集生产、研发、办公、展厅于一体的花园式产业空间，是三乡镇低效工业园全面改造的重点示范项目。

“园区9米的超高层高，是我们自动化生产的关键保障。”八艺包装制品（中山）有限公司工程部经理伍一坚表示，企业主打化妆品高端包材生产，对厂房层高、防尘环境要求极高，传统3-4米的老旧厂房完全无法适配一体化注塑、自动剪水口生产线，而园区高标准的硬件基础，让企业得以落地全自动化生产设备，大幅提升生产精度与效率。

“依托三乡‘工改’政策‘分证’的利好，支持房产证按层、按套分割办理，让企业‘进可持有经营、退可灵活变现’，极大降低中小企业入驻和发展门槛。”涂勇华表示，目前园区一期已于2025年3月全面交付，边建设、边招商的模式成效显著，已进驻优质企业38家，一期招商完成率达95%。二期8万平方米恒锋云创智造园项目正加速推进，将打造“研发+总部+高端制造”复合型产业空间，与一期形成错位互补、强链补链的产业格局。

产业提质增效
激活高质量发展新活力

空间重构赋能产业升级，“工改”攻坚激活发展动能。据钟季媛介绍，三乡镇坚持“改空间、引产业、优生态、提效益”一体化推进，以土地升级带动产业迭代，精准布局半导体、生物医药、智能精密制造、新材料等新兴产业，推动传统产业转型、新兴产业集聚，全域产业结构持续优化，亩均效益实现跨越式提升。

数据显示，2022年至今，三乡镇累计拆除整理低效工业用地2343亩，整理可利用工业用地685亩，新增入库“工改”项目134个，24个项目顺利开工、8个项目投产见效。改造后项目总建筑面积达72万平方米，总投资约15.9亿元，全部投产后预计年产值75亿元、年税收3.5亿元，土地亩均效益实现数倍增长。其中古鹤中医药综合产业园改造后，亩均年产值、年税收分别提升至改造前的284倍、143倍，改造成效十分显著。

再看恒锋谷都智造园的情况，依托园区全周期保姆式服务，入驻企业纷纷增资扩产、迭代设备，聚焦高端赛道提质增效。数据显示，该园区完成全面改造升级后，产业效益将实现跨越式增长，预计年产值可达2.48亿元、年税收突破1034万元，较改造前分别提升近24倍、17倍，可提供超1000个高质量就业岗位，间接带动上下游就业超2000人，真正实现“改造一片土地、培育一个产业、带动一方发展”的“工改”实效。

访谈
创新“工改”模式 做实土地整备文章
——专访三乡镇党委副书记钟季媛

◎记者：作为国家级全域土地综合整治试点镇，三乡镇“工改”攻坚的核心思路与特色是什么？

●钟季媛：三乡镇始终把“工改”作为破解土地瓶颈、培育新质生产力、推动高质量发展的核心抓手，立足国家级试点优势，坚持“‘工改’、田改、村改”三改联动，核心打造“1+4+N”土地整备体系，坚守“碎片变连片、低效变高效、存量变增量”原则，系统性破解土地碎片化、业态低端化、效益低效化难题。摒弃单一改造模式，因地制宜推行政府挂账收储、异地代建、村企合作、企业自主改造等多元模式，通过四级联动攻坚机制，撬动社会资本广泛参与，推动零散土地归宗整合、低效空间全面盘活，为产业升级腾出优质载体。

◎记者：请介绍古鹤中医药产业园“挂账收储+异地代建”模式的核心优势与实践成效？

●钟季媛：这是我们结合顺德经验和三乡本土实际探索的创新模式，专门破解“工改”推进中的三大难题。一是破解资金难题，政府先行挂账收储，无需即时支付补偿，缓解财政压力；二是破解村集体长效收益难题，摒弃一次性货币补偿，通过异地代建物业，保障村集体持续获得租金收益，兼顾短期分红与长期发展；三是破解招商难题，依托连片规整土地精准引入龙头产业。目前项目一期已顺利竣工验收、招商入驻，二期主体施工有序推进，异地代建物业正在建设中，项目整体接近尾声，示范效应显著。

◎记者：当前“工改”攻坚面临哪些挑战，下一步将如何纵深推进？

●钟季媛：目前三乡镇“工改”已进入攻坚深水区，核心难点是白石片区存在大量零星低效厂房，业主改造意愿不强、地块分散零碎，传统政府直接介入方式成效有限。下一步，我们将坚持“招商先行、以商促改”，引入实力第三方企业牵头整合零散资源，通过优质项目落地提升土地价值，激发原业主改造内生动力，政府全程协助推进连片改造。

策划/黄凡 付陈陈

统筹/杨启宁