历时4年多推进62个“工改”项目，累计拆除整理低效用地1740亩，建成高标准厂房55万平方米……

南区街道的“工改”之路，没有一昧追求速度与规模，而是始终坚持因地制宜、利益向下，以“谈、移、拆、建、引”并举的策略稳步推进，不仅改出了连片成势的发展新空间，更改出了让市场主体安心发展的优质营商环境，充分调动起村集体、企业家的参与热情，助推南区“百千万工程”深入实施。

6月9日，记者走进南区街道三个各具特色的园区，探寻“工改”为这座侨乡带来怎样的变化。

探索新模式
破除“土地碎片化”瓶颈

站在恒美园山仔白石环工业区，260亩平整开阔的土地铺展开来。作为南区街道城市更新和建设服务中心副主任，贺家宝见证了这片土地从权属交织的“硬骨头”蜕变为如今的大规模连片工业用地。

“‘工改’之初，最大的难题是土地高度碎片化和群众的观望情绪。”贺家宝回忆，当时工业区内有279栋建筑物，多是单层锌铁棚厂房，建筑面积约12万平方米，涉及企业72家。土地上交织着村集体用地、私人地块和零散边角地，历史遗留问题错综复杂，连片改造一度陷入困局。

面对这一情况，南区探索“连改带征”模式，采用“先并证、后注销、再入库”的流程，市、街道两级合力打通政策堵点。借助企业“安居工程”，南区仅用3个月便完成园区内经营主体的搬迁腾挪工作，为连片改造扫清了搬迁障碍。

为争取村民支持，南区街道全体领导班子带队，逐户上门宣讲政策、算清收益账。同时推出了租金兜底、拆除奖励等一系列让利措施，确保集体预期收入不减少，为经联社留有长远发展扶持资金，消除村民对改造的顾虑。如今，这片土地已完成平整，260亩连片空间将为南区街道产业转型升级提供坚实支撑。

南区街道党工委副书记邓校介绍，土地碎片化曾是南区工业发展的最大瓶颈。“工改”启动时，南区街道低效工业用地占比72%，平均容积率仅约0.98。其中，村集体低效工业用地833.54亩，41宗小于30亩，最小地块仅3亩。为此，南区街道打出高效服务、让利于民、连片提升、改招并举等组合拳，用4年时间，拆除整备低效工业用地1740亩，为承接粤港澳大湾区、全国乃至全球的优质产业布局提供了产业空间支撑。

昔日废品收购站变成高端“智造谷”

“工改”前，渡头旧废品收购站聚集了近20家低端废品回收商户，低矮破旧的锌铁棚杂乱无章，废品堆积如山，消防隐患突出，一到夏天臭气熏天，村民路过都要捂着鼻子走，不仅是区域发展的隐患，更成为周边居民的心病和城市形象的伤疤。

对此，南区街道积极利用“工改”政策，在确保村集体收入、整备供地的前提下，以“供一拆一”方式，对该项目实施“工改”，并成功引进总投资超3.8亿元的精密焊接设备智能制造研发生产线技术改造项目和新型高端灯饰智能制造生产基地项目2个优质项目。

“目前我们已经进入内部装修和设备安装阶段，预计今年7月底前正式投产。”入驻的三浦金属项目负责人周生辉告诉记者，昔日的废品站如今已变身为4.8万平方米的高标准厂房，并配套7800平方米的员工宿舍。未来，企业将专注于不锈钢空调管研发生产，达产后月产能可达1万吨。

据介绍，渡头废品收购站项目改造后，现代化标准厂房相继落成，环境品质显著提升，容积率翻了数倍，年产值和税收增长了几十倍，村集体收益也实现飞跃，仅土地出让金就抵得上过去20年的租金总和。

“项目建成高标准厂房，推动环境、安全黑点向优质产业转变。既解决了环境治理难题，又保障了村集体的长远利益。”邓校表示，南区街道还坚持把“美丽河湖”建设与“工改”有机融合，推动岐江河、北溪河沿线184.83亩低效用地改造，新建27.5万平方米高标准厂房，以产城新貌赋美“一河两岸”景观。同时，谋划总长6.4公里的北溪河“十里画廊”生态旅游示范区建设，串联树涌工业园（中山南区产业园区的重要组成部分）和沿线村庄，全力打造宜居宜业宜游的优质生活生产生态环境。

政府部门贴身服务
探索出“边生产边改造”新路径

在南区第二工业区，晶艺科技的新厂房里机器轰鸣，租户早已入驻生产；企业自主使用的三层厂房正在进行内部装修，预计7月底完成搬迁。

“没有‘工改’的话，我这老厂房也不会拆了。”中山市晶艺光电科技有限公司董事长蓝国贤，是南区第二工业区首个主动参与“工改”的企业家。他表示，企业一直都有增资扩产、转型升级的想法，但受土地空间及各种因素影响，迟迟未能推进。

由于该项目位于岐江河边，改造难点在于项目建筑物外立面设计需要配合岐江河“一河两岸”景观提升，还要符合河岸线保护的法律法规。为此，南区街道帮助企业吃透了“工改”优惠政策，经过多次反复论证，改造方案顺利通过。

“最多的一次，南区街道组织多个部门、近20人现场办公，协调解决问题，让我们吃下了‘定心丸’。”蓝国贤表示。针对企业最担心的停产影响经营问题，南区街道与企业共同探索“生产不停+分期建设”的改造模式，减少改造过程对企业现有生产冲击、保障企业基本运营和员工稳定。

如今，产业园一期2.4万平方米厂房已建成，租户全部入驻。待企业现有生产线搬迁后，二期项目也将在原有厂房上拆除重建。通过“工改”，园区容积率从0.96提升至2.57，引入电子信息、LED半导体上下游产业链，项目年产值将从原来的2000万元提升至1.3亿元。

三个产业园的蝶变，是南区4年工改的缩影。从连片攻坚破解土地碎片化，到环境治理实现产城融合，再到企业自改激发内生动力，南区走出了一条具有自身特色的工改之路。邓校表示，接下来，随着粤港澳大湾区（中山）科学家小镇A区和中山南区产业园区建设的加快推进，南区街道将高效利用现有“工改”空间、工业用地，搭建“科研+生态+生活”一体化空间，促进科技成果就地转化，推动创新链与产业链深度融合，更好助力产业转型升级。同时，推动私人物业和村集体物业实施改造，加快核心载体建设，让空间改造与产业落地高效衔接。

【策划】黄凡 付陈陈
【统筹】黄雪春

编辑 陈家浩 二审 韦多加 三审 岳才瑛