8月2日，中山市神湾镇诚艺·外沙科创城迎来落地四周年。四年前，这片土地还是产权零散、效能低下的铁皮棚厂房，二十多个产权主体交错分布，土地平均容积率不足0.5，亩产税收不足5万元，亩产值不到100万元，产业发展深陷低效困局。如今，连片现代化多层标准厂房拔地而起，园区内集聚150余家市场主体，包含2家亿元产值企业、10余家规上企业，一座产城融合的现代化产业新城已然成型。这场颠覆性蜕变，源自神湾镇以“工改”为核心的产业革新，彻底重构了全镇的产业发展基因。

破局突围：
“单一主体归宗”
破解土地碎片化难题

2021年，神湾镇全域工业集聚区摸底调研显示，外沙科创园片区私人工业产权用地占比超90%，集体工业用地占比不足4%，土地碎片化、地块零散化问题突出，严重制约连片开发、产业升级和项目落地。为破解这一发展瓶颈，神湾镇先行先试，在中山全市率先探索“单一主体归宗”工改模式，将分散的多主体国有建设用地权益统一归集至单一开发主体，实现连片规划、整体改造、统一运营，为低效工业用地盘活打通关键堵点。

中山市诚艺工业投资有限公司（以下简称“诚艺公司”）成为该创新模式的首个落地主体。该公司总经理吴林凇回忆，改造前的外沙片区工业用地零散杂乱，最小地块仅4亩，权属分散、整合难度极大。为顺利推进改造，诚艺公司团队逐一对接20余名产权人和原有租户，逐一沟通协商；神湾镇“工改”专班全程跟进攻坚，同时统筹资源落实保障。神湾镇还专门筹措1000万元专项扶持资金，出台镇级腾挪安置扶持政策，配套建设外沙村工改腾挪园，为企业搬迁过渡、平稳过渡提供坚实支撑。在政企协同发力下，2022年8月2日，诚艺·外沙科创城正式动工建设。

据介绍，诚艺·外沙科创城总规划占地1004亩，分六个阶段有序开发。目前，项目一至四期及二片区已建成约60万平方米高品质产业载体。作为中山首个“单一主体归宗”工改标杆项目，其成功落地，有效破解了全市国有工业用地碎片化、连片整备难、改造效率低等痛点，为镇街低效产业用地提质升级提供了可复制、可推广的“神湾方案”。

逆势招商：
政企联动实现“建成即热销”

诚艺·外沙科创城动工的同时，政企合力同步启动园区的招商工作。神湾镇创新建立“招商-改造”联动机制，配合诚艺·外沙科创城实行“定制化招商”与“预招商”，确保空间建成即投产。神湾镇整合在建园区与腾挪园资源，在深圳、东莞、珠海等地设立招商联络处，定期举办招商签约会、新春投资推介会、文旅项目招商洽谈会等“迎进来”大型招商活动，多次赴香港、广州、深圳等地“走出去”招商，开展靶向“敲门招商”、精准对接洽谈，全力实现招大引强新突破。

广东唯粒新材料科技有限公司是首批入驻企业之一。“现在，我们终于有了自己的厂房。”唯粒科技董事长罗流伟说。这家省级专精特新企业在诚艺·科创园购置了9400平方米定制厂房，入驻后年产值从0.9亿元提高到2亿元。

本刻智能（中山）科技有限公司是去年12月入驻诚艺·外沙科创城的优质企业。该公司买下整栋约5000平方米厂房，作为打印设备的生产车间。“我们看中园区‘家庭式’保姆服务、政府办事协助，以及中山作为打印机制造产业集聚地的上下游配套优势。”该公司总经理何其鹏说，“深圳总部做打印机租赁，中山基地生产国产化打印机，形成闭环。”他透露，公司还带动了四五家上下游企业一同入驻。

凭借政企同心的攻坚态势和优质的产业服务，即使在复杂的经济环境下，科创城招商依然实现逆势上扬。截至目前，诚艺·外沙科创城已入驻企业超150家，一期、二期百分百售罄并投产，三期A区基本招商完毕。

吴林凇透露，为进一步完善产城配套、提升营商品质，园区五、六期工程将于明年启动建设，全域建成后将打造超100万平方米现代化产业载体，同步配建4.2万平方米商业配套，涵盖人才公寓、员工食堂、星级酒店等多元业态，全方位满足企业发展、人才居住生活需求。

惠民提质：
“工改”赋能乡村增收、全域焕新

产业蝶变的红利，最终惠及乡村与民生。诚艺·外沙科创城的落地成型，彻底盘活了片区资源、集聚了人气人流，让外沙村的集体收益、村民收入、人居环境实现全方位跃升。

“以前村里出租屋200元每月都无人问津，现在400元每月一房难求。”外沙村党委书记梁倩坤的直观感受，道出了“工改”带来的民生变化。企业集聚带动人口集聚，直接拉动村民房屋租赁收益稳步增长，村集体经济更是实现跨越式发展。数据显示，外沙村集体年收入从2021年的400万元增长至2025年的1500万元，成为神湾镇首个千万级营收行政村；涉“工改”片区村民小组人均年度分红提升超60%，村民增收成效显著。

除了经济增收，“工改”更推动乡村实现产业、生态、安全、就业全方位升级。片区原先零散低效的铁皮棚厂房、废品站点全部清拆整合，统一建成超6.3万平方米高标准产业厂房，产业空间实现质的提升；同步配套建设外沙水乡一号码头公园、党建公园、乡贤公园，新增绿化面积超2万平方米，惠及周边5000余名群众，人居环境彻底改善；全域清退散乱污业态，消除老旧厂房消防安全隐患，筑牢安全生产底线。

与此同时，园区优质企业落地催生大量就业岗位，累计提供技术工种、普通务工、后勤管理等就业岗位超800个，村民就近就业月收入普遍可达6000余元。

自2022年正式启动“工改”以来，神湾镇已累计整备土地面积1632.09亩，拆除低效厂房超47.87万平方米，已动工的“工改”项目27个，规划报建厂房总面积超88.66万平方米，已竣工厂房总面积超53.63万平方米，特别是外沙科创园片区的涅槃重生，神湾镇以一场深度“工改”，完成了产业迭代、乡村焕新、民生提质的多重蜕变。